• Principe
• État des lieux
• Bail libre
• Régimes légaux
• Mise à disposition
• Sous-locations
• Commodat
• Patrimoine immobilier

Principe

Il n'existe pas de bail spécifique applicable aux associations. Une association ne bénéficie pas, de droit, d'un bail d'habitation, d'un bail commercial ou d'un bail professionnel.

Bail libre

A défaut d'obligations légales ou d'accord exprès des parties pour un régime particulier, le bail conclu entre une association et un propriétaire relève de la liberté contractuelle, ce qui laisse une grande marge de négociation pour déterminer les modalités de la location: durée, possibilité de sous-location, nature de l'activité exercée, délai de préavis, modalités de reconduction, dépôt de garantie etc.

C'est ce type de bail dont bénéficie un grand nombre d'associations. Il offre une grande souplesse mais n'est pas sans dangers: on devra éviter des clauses qui mettraient en péril l'association avec un délai de préavis trop court, par exemple.

On pourra s'inspirer du modèle de contrat de location.

Un état des lieux devra être établi au moment de la remise des clefs et lors de la fin du bail. Voir modèle.

État des lieux

Un état précis des lieux doit être établi afin d'éviter tout litige à la fin de la location. L'état des lieux doit être détaillé. On ne doit pas se contenter de termes généraux et subjectifs qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes. L'état de chaque pièce (sol, murs, plafond, huisserie) doit être précisé.

Il doit être signé par le propriétaire et par le locataire. Pour son établissement, on peut faire appel à un huissier.

Voir modèle.

Régimes légaux

Le propriétaire et l'association peuvent convenir de soumettre le loyer à l'un des régimes légaux existants.

Bail d'habitation

Il faut un accord exprès du propriétaire et de l'association. L'association bénéficie alors du statut protecteur modifié par la "loi Mermaz" ( Loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Voir modèles de contrat

Bail commercial

Une association ne peut pas bénéficier d'un bail commercial car elle ne peut pas être inscrite au registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers. (Seules les associations autorisées à émettre des obligations peuvent être immatriculées au registre du commerce et des sociétés).

Cependant, le propriétaire et l'association peuvent décider d'un commun accord d'appliquer la réglementation des baux commerciaux. Cette volonté doit être explicite et non équivoque.

L'adoption d'un bail commercial entraîne nécessairement soumission à toutes ses dispositions : révision du loyer, droit au renouvellement, maintien dans les lieux, indemnités d'éviction, etc.

Bail professionnel

Il peut être conclu pour des locaux à usage professionnel (activité ne présentant aucun caractère commercial ou artisanal). Il est soumis aux dispositions suivantes:

• Le bail est conclu par écrit et pour une durée d'au moins six ans;
• Il fait l'objet d'une reconduction tacite pour une même durée;
• Le délai de préavis est de six mois;
• La loi ne prévoit ni droit au maintien dans les lieux ni indemnité d'éviction. (art. 57 A de la loi du 23 décembre 1986).

Bail emphytéotique

Le bail emphytéotique doit être établi par acte notarié et faire l'objet d'une publication à la Conservation des hypothèques. Sa durée est comprise entre 18 et 99 ans. Il ne se renouvelle pas par tacite reconduction et n'ouvre pas droit à une indemnité d'éviction.

Il peut s'accompagner de l'obligation pour le preneur d'effectuer des travaux d'amélioration ou de construction sur l'immeuble qui resteront la propriété du propriétaire à la fin du bail. En contrepartie, le loyer est relativement modeste.

En concluant un bail emphytéotique, l'association bénéficie d'une certaine stabilité dans l'occupation du local mais en raison de sa durée et des obligations éventuelles mises à sa charge il ne peut concerner qu'un petit nombre d'associations.

Mise à disposition de locaux

Les communes peuvent mettre des locaux à la disposition des associations. Cette utilisation fait l'objet d'une autorisation administrative. Le montant des locations est fixé par délibération du conseil municipal.

La mise à disposition de locaux communaux doit respecter le principe d’égalité selon lequel, toute personne placée dans la même situation et appartenant à une même catégorie d’usager peut revendiquer un droit d’accès à ces locaux. La décision d’en restreindre l’accès ou de pratiquer des loyers différenciés entre les diverses catégories d’usagers doit être motivée.

La commune peut imposer certaines obligations à l'association comme l'interdiction de sous-louer la salle, le nettoyage des lieux avant son départ, la présentation d'un contrat d’assurance.

 

Article L 2144-3 du code général des collectivités territoriales Des locaux communaux peuvent être utilisés par les associations, syndicats ou partis politiques qui en font la demande.  Le maire détermine les conditions dans lesquelles ces locaux peuvent être utilisés, compte tenu des nécessités de l'administration des propriétés communales, du fonctionnement des services et du maintien de l'ordre public.  Le conseil municipal fixe, en tant que de besoin, la contribution due à raison de cette utilisation.

Prêt à usage (commodat)

Une association peut bénéficier de la jouissance d'un immeuble au moyen d'un prêt à usage (article 1875 et suivants du code civil).

L'association a le droit d'utiliser gratuitement le bien selon l'usage convenu, avec l'obligation de l'entretenir et de le restituer à une date qui dépend de la durée du prêt. Lorsque le prêt est à durée déterminée, l'association doit restituer l'immeuble à la date prévue. Lorsque le prêt est à durée indéterminée, l'association doit rendre l'immeuble lorsqu'elle n'en a plus l'utilité. Dans les deux cas, le propriétaire peut mettre fin au contrat dans le cas d'un besoin pressant ou imprévu.