Baux et locations verbales

3° Délais pour le payement du prix du bail :

Le bénéfice des termes et délais pour le payement du prix de location fait l’objet de l’article 11 du décret-loi du 26 septembre 1939.

Ce bénéfice peut être accordé aux preneurs dont les baux et locations rentrent dans le champ d’application dudit décret-loi : aux locataires de locaux d’habitation, aux industriels, aux commerçants, aux fermiers, etc.

L’octroi de cet avantage est subordonné à deux conditions :

1° Il faut que les preneurs aient obtenu une réduction du prix de leur location, en vertu de l’article 9 du décret-loi ; peu importe que cette réduction ait été obtenue à l’amiable ou par décision de justice ;

2° Les preneurs ne doivent pas pouvoir invoquer les dispositions du décret-loi du 1^er juillet 1939, ni celles du décret-loi du 1^er septembre 1939.

Le décret-loi du 1^er juillet 1939 ne vise que les locaux d’habitation (locaux loués nus et locations en garni).

Les preneurs de ces baux, rappelés provisoirement sous les drapeaux pendant une durée de quinze jours au moins, bénéficient de plein droit, nonobstant toute convention contraire, d’un moratoire pour le payement du prix de leur loyer.

Ce moratoire prendra fin, pour les loyers échus et non encore acquittés par le locataire ainsi que pour les loyers venant à échéance avant sa libération, à l’expiration d’un délai de six mois qui partira de la date de libération de ce mobilisé.

Le décret-loi du 1^er septembre 1939 protège tous les preneurs mobilisés, quelle que soit la nature de leur bail (locataire d’un local d’habitation ou d’un local professionnel, commerçant, industriel, fermier, métayer, etc.)

L’article 1^er de ce décret suspend de plein droit pour ces preneurs, pendant la durée de leur mobilisation ou jusqu’à la date du décret à intervenir à cet effet si celui-ci est publié auparavant, tous délais de procédure, l’exercice des actions en justice, l’exécution des jugements, pour le payement de ce qu’ils doivent.

La levée de la suspension de ces délais, l’exercice de ces actions, l’exécution des jugements, ne peuvent intervenir qu’avec la permission du juge : président du tribunal civil ou juge de paix suivant le cas.

L’article 2 permet au président du tribunal civil d’accorder, au preneur mobilisé qui lui en fait la demande, de véritables délais quant au payement de son loyer, lesquels pourront même excéder un an.

Et l’article 4 permet aux juges de renouveler, pour une période qui ne pourra excéder un an, les délais accordés aux preneurs pour le payement de leur location, en application de l’article 1244 du Code civil.

Donc, seuls, les commerçants, industriels, locataires, fermiers, etc., qui ne peuvent se prévaloir des décrets du 1^er juillet 1939 ou 1^er  septembre 1939 dont il vient d’être question, sont admis au bénéfice des délais de payement prévus par le décret-loi du 26 septembre 1939.

D’après ce dernier décret, les juges ont le droit d’accorder à ces preneurs des délais pour se libérer de ce qu’ils doivent à titre de loyer.

Les délais accordés peuvent jouer pour tout ou pour partie de cette dette.

Ils peuvent, malgré les dispositions de l’article 1244 du Code civil, être renouvelés jusqu’à la fin de l’année qui suivra la date du décret fixant la cessation des hostilités.

L’article 17 du décret-loi du 26 septembre ajoute que, au cas où la situation du preneur viendrait à être modifiée, l’accord amiable ou la décision judiciaire accordant des réductions ou des délais de payement, pourra être révisée à la requête de l’une ou de l’autre des parties.

4° Prorogation de la location :

Les preneurs des baux rentrant dans le champ d’application du décret-loi du 26 septembre 1939 peuvent, sous certaines conditions, être maintenus de plein droit en possession des lieux loués.

Le fait que les preneurs sont mobilisés ou non mobilisés n’a aucune importance en cette matière.

Pour avoir droit à cette prorogation, il faut que les locataires :

1° Bénéficient d’une réduction du prix de leur loyer par application de l’article 9 ;

2° Soient de bonne foi et se conforment aux décisions de justice ou accords amiables intervenus, tant en ce qui concerne les réductions qu’en ce qui concerne, le cas échéant, les termes et délais.

La première de ces deux conditions ne nous paraît pas très heureuse, en ce sens qu’elle va être une nouvelle source de discussions entre locataires et propriétaires, et aussi de procès. Il ne fait pas de doute en effet qu’un grand nombre de locataires, qui n’auraient tenté aucune démarche ou action en justice, vont s’empresser de le faire dès qu’ils sauront que leur propriétaire ne pourra les renvoyer s’ils ont obtenu ou s’ils obtiennent une réduction du prix de leur location.

Cette prorogation durera jusqu’à la date du décret fixant la cessation des hostilités. Pour la guerre de 1914-1918 qui s’est terminée le 11 novembre 1918, le décret fixant la date de cessation des hostilités n’est intervenu que le 23 octobre 1919.

5° Compétence des tribunaux.

Les tribunaux compétents pour connaître des difficultés auxquelles peut donner lieu l’application du décret-loi du 26 septembre 1939 sont : le juge de paix, lorsque le montant annuel du prix de la location au jour de la demande est inférieur ou égal à 4.500 francs ; le président du tribunal civil, lorsque ce prix est supérieur à 4.500 francs.

6° Avantages accordés aux propriétaires.

Pour tenir compte, dans une certaine mesure, du préjudice résultant pour les propriétaires des divers avantages (résiliation, réduction de prix, délais de payement, prorogation) ainsi reconnus aux preneurs, le décret-loi du 26 septembre 1939 prévoit certaines compensations pour ces bailleurs. On peut les grouper en quatre catégories qui vont être examinées très rapidement.

a) En ce qui concerne l’attribution de diverses allocations :

L’article 23 du décret-loi dit que, pour l’attribution des allocations, secours, indemnités ou avantages en nature (allocations aux familles nombreuses, allocations militaires, allocations aux réfugiés, allocations d’assistance aux vieillards, aux femmes en couches, etc.) qu’elles solliciteraient en application des lois ou règlements, toutes personnes qui figurent au rôle des contributions foncières ne pourront se voir opposer une fin de non-recevoir tirée de leur seule qualité de propriétaire.

b) Remise d’impôts et délais de payement :

Le décret du 30 novembre 1939 pris pour l’application du deuxième alinéa de l’article 23 du décret du 26 septembre 1939 prévoit trois mesures en faveur des propriétaires qui ont été obligés de subir au profit de leurs locataires une résiliation de bail ou une réduction du prix du loyer, et éprouvé, de ce fait, une perte totale ou partielle du revenu de leur immeuble.

Ils peuvent solliciter alors, suivant le cas dont il s’agit : soit une remise d’impôt, soit une réduction d’impôt (l’une et l’autre portant sur la contribution foncière et les taxes locales), ainsi que des délais pour le payement de ces impôts.

c) Délais pour payement des dettes hypothécaires :

Tout propriétaire (même celui n’ayant pas loué ses immeubles) qui, par suite de circonstances de l’état de guerre et survenues postérieurement à la naissance de sa dette, se trouvera privé d’une notable partie de ses ressources sur lesquelles il comptait pour le payement de ses dettes hypothécaires ou privilégiées, pourra obtenir des juges des délais susceptibles d’être renouvelés jusqu’à la fin de l’année qui suivra la date du décret fixant la date de cessation des hostilités.

d) Atténuation à l’obligation de fournir certaines prestations :

Enfin l’article 28 du décret-loi du 26 septembre 1939 permet aux propriétaires qui auraient de sérieuses difficultés à fournir les prestations auxquelles ils s’étaient engagés, de s’adresser aux tribunaux, à défaut d’accord amiable avec les locataires, pour se voir dispenser en tout ou en partie de cette fourniture, à charge, le cas échéant, d’accorder des compensations auxdits locataires.

CROUZATIER.

(1) Voir numéro de février 1940.

Le Chasseur Français N°598 Avril 1940 Page 243