Baux et locations

En présentant cette étude aux lecteurs, nous n’avons pas la prétention de leur donner une analyse de tous les textes relatifs à cette matière si importante des baux et locations verbales.

Nous voulons seulement leur indiquer en quelques lignes, suivant la catégorie des baux et locataires qui les intéressent (baux à loyer d’habitation, baux industriels et commerciaux, baux ruraux) et suivant le cas dans lequel ils se trouvent, les différentes lois de droit commun ou d’exception qui régissent ces catégories de baux et ces diverses situations afin de leur permettre de s’en prévaloir, s’ils le désirent.

I. Baux à loyer d’habitation.

1° Législation d’exception issue de la guerre 1914-1918.

— Jusqu’à la veille de la guerre actuelle, les lois du 1^er avril 1926, 29 juin 1929 et 31 décembre 1937, conséquences de la guerre précédente, ont constitué un régime d’exception en matière de loyers d’habitation. Elles sont toujours en vigueur.

Ce régime d’exception est seulement applicable ; à Paris, dans le département de la Seine, dans un rayon de 50 kilomètres des fortifications de Paris, dans les communes de plus de 4.000 habitants, dans les communes situées à moins de 5 kilomètres d’une ville de 10.000 habitants et plus, dans les communes dont la population a augmenté d’au moins 5 p. 100 au dernier recensement par rapport au recensement précédent.

Il a été institué en faveur des locataires et les protège sur deux points : impossibilité temporaire de renvoi par le propriétaire ; taxation du prix du loyer.

L’impossibilité temporaire de renvoi par le propriétaire, autrement dit la prorogation, consiste en ce que le locataire a le droit de rester dans les locaux qu’il occupe pendant une durée d’autant plus longue que le prix de location de ces locaux était plus faible en 1914, sans que la date extrême de ces jouissances puisse dépasser le 1^er juillet 1943.

Afin d’éviter des abus, le législateur oblige les propriétaires à ne pas dépasser un certain pourcentage pour les prix de location : ce prix ne peut excéder la valeur locative du loyer en 1914 majorée de 180 p. 100 du 1^er janvier 1933 au 1^er juillet 1938, de 190 p. 100 du 1^er juillet 1938 au 1^er juillet 1939, et ainsi de suite en majorant chaque année de 10 p. 100 à partir de cette dernière date jusqu’à la fin des prorogations.

Il y a des restrictions et des dérogations à cette législation d’exception.

2° Régime de droit commun.

Ce régime de droit commun existe dans les communes qui ne figurent pas dans les catégories précitées soumises au régime d’exception dont il vient d’être question.

Dans ces communes, les baux et locations verbales sont régis uniquement par la libre volonté des parties contractantes et, à défaut de contrat ou en cas d’insuffisance de la convention, par les dispositions du Code civil et les usages locaux.

À son tour, ce régime de droit commun a été affecté par diverses dispositions d’exception dues à la guerre actuelle.

3° Dispositions d’exception dues à la guerre actuelle.

a) Le décret-loi du 1^er juillet 1929 accorde aux locataires mobilisés un moratoire de plein droit pour le payement de leurs loyers pendant la durée de leur mobilisation et six mois après leur libération.

b) Un autre décret du 1^er septembre 1939, qui a un champ d’application plus général, en suspendant pour les locataires mobilisés les effets des contrats, l’exercice des actions en justice et l’exécution des décisions judiciaires, leur accorde en somme un moratoire pour le payement de leurs loyers. Ces détails sont laissés à l’appréciation des juges.

c) Le décret-loi du 26 septembre 1939 prévoit un certain nombre d’avantages pour les locataires ; possibilité de résilier le bail, réductions du prix du loyer, prorogation, délais de payement. Ce décret-loi a fait tout récemment, dans le Chasseur Français, l’objet de plusieurs articles auxquels nous renvoyons les lecteurs.

d) Le décret-loi du 1^er juillet 1939 a reporté du 1^er juillet au 1^er octobre 1939 l’augmentation de 10 p. 100 du prix du loyer de 1914 qui avait été prévue pour cette date par la loi du 31 décembre 1937, et a aussi retardé d’autant l’expiration des prorogations de jouissance fixée pour cette même date du 1^er juillet 1939 par la même loi du 31 décembre 1937.

e) Le décret-loi du 13 octobre 1939 a reporté du 1^er octobre 1939 au 1^er avril 1940 cette augmentation de 10 p. 100 qui avait été prévue à partir du 1^er juillet 1939.

f) De son côté, un décret-loi du 26 septembre 1939 a retardé au 1^er avril 1940 l’expiration de prorogation de jouissance fixée pour le 1^er juillet 1939 et reportée au 1^er octobre 1939 par le décret-loi du 1^er juillet 1939.

g) Un décret-loi du 29 novembre 1939 autorise les locataires à demander la révision du prix des locations qu’ils ont conclues indépendamment de leur habitation principale, en prévision ou en raison des événements de guerre.

h) Enfin un décret-loi du 1^er juillet 1939 proroge jusqu’au 1^er juillet 1943 les dispositions, arrivées à expiration le 1^er juillet 1939, de la loi du 20 juillet 1924 prohibant le changement de destination des locaux affectés à l’habitation et réglementant les locations en meublé.

II. Baux industriels, commerciaux et à usage artisanal.

1° La propriété commerciale.

— Les preneurs de ces baux bénéficient de la propriété commerciale (lois du 30 juin 1926 et 13 juillet 1933), lorsqu’ils justifient d’un bail écrit conclu pour une durée de trois ans au moins ou d’une location verbale durant déjà depuis six ans.

Ce bénéfice de la propriété commerciale consiste notamment en ce que le commerçant ou l’industriel a droit en principe au renouvellement de son bail, chaque fois que celui-ci arrive à expiration.

Cet avantage ne lui est pas accordé de plein droit. Le preneur doit solliciter le renouvellement du bail. C’est ainsi, par exemple, que, pour un bail écrit, la demande doit être faite par exploit d’huissier deux ans au plus tôt ou dix-huit mois au plus tard avant la fin du bail.

Le propriétaire et le locataire peuvent être d’accord sur le renouvellement du bail et sur les conditions de ce renouvellement.

Lorsque les parties sont d’accord sur le principe du renouvellement du bail, mais non sur les conditions, alors le président du tribunal civil statue : par exemple, il fixe le prix du nouveau bail sur rapports d’experts.

Au cas où le propriétaire refuse le renouvellement du bail et que ce refus n’est pas justifié, le tribunal civil alloue au locataire au moins une indemnité, souvent importante, dite d’éviction, et qui est égale en principe au préjudice que lui cause le non-renouvellement du bail.

2° Le droit commun.

Sont régis par le droit commun c’est-à-dire par la seule volonté des parties contractantes, les baux écrits de moins de trois ans et les locations verbales datant de moins de six ans.

3° Dispositions d’exception résultant surtout de la guerre actuelle.

a) Le décret-loi du 1^er septembre 1939 accordant en somme un moratoire aux mobilisés, et dont il a été question ci-dessus pour les loyers d’habitation, s’applique également aux baux industriels et commerciaux.

b) Il en est de même du décret-loi du 26 septembre 1939 également sus mentionné à propos des loyers d’habitation.

c) Le décret-loi du 29 novembre 1939 sur la révision des prix de location, dont il a été question plus haut, leur est aussi applicable.

d) Même remarque pour le décret-loi du 1^er juillet 1939 sur le changement des locaux affectés à l’habitation.

e) Enfin les commerçants, industriels et artisans bénéficient spécialement d’un autre texte : un décret du 1^er juillet 1939 les autorise à introduire une action en révision du prix de leur loyer lorsque, par le jeu d’une clause d’échelle mobile, ce prix se trouve modifié de plus d’un quart.

III. Baux ruraux.

— Jusqu’à la guerre actuelle, les baux ruraux étaient régis par la seule volonté des parties contractantes et, en cas de défaut ou d’insuffisance de convention, par les dispositions de Code civil et les usages locaux. Toutes les lois résultant de la guerre 1914-1918 avaient cessé d’être appliquées.

Les dispositions d’exception actuellement en vigueur par suite des hostilités comprennent : le décret-loi du 1^er septembre 1939 sur le moratoire ; le décret-loi du 26 septembre 1939 prévoyant le bénéfice de la résiliation du bail, de la réduction du prix de location, de la prorogation, etc., et complété par le décret-loi du 29 novembre 1939 en ce qui concerne les mitoyens.

Ces deux décrets du 1^er et du 26 septembre 1939 ont été signalés ci-dessus à propos des loyers d’habitation et ont d’ailleurs fait l’objet de plusieurs et récents articles dans le Chasseur Français.

Au moment où ces lignes sont écrites, un projet de loi modifiant le décret-loi du 26 septembre 1939 en ce qui concerne les baux à ferme, à métayage, de chasse et de pêche, est sur le point d’être déposé devant le Parlement.

IV. Décrets financiers intéressant les propriétaires.

— Pour compenser, dans une certaine mesure, le préjudice causé aux propriétaires par l’application des dispositions d’exception, en faveur des locataires, du décret-loi du 26 septembre 1939, il a été prévu dans ce texte même que ces bailleurs pourraient bénéficier, sous certaines conditions, de réductions d’impôts et de délais pour le payement de ces impôts.

L’application de ces mesures a provoqué la publication de quatre décrets-lois : celui du 29 novembre 1939, deux du 30 novembre 1939, un du 28 février 1940 qui a notamment modifié l’article 8 de la loi du 31 décembre 1939.

CROUZATIER.

Le Chasseur Français N°599 Mai 1940 Page 307