Prêts pour la construction

Des lecteurs nous ont demandé si les Sociétés de Crédit immobilier, accordant les prêts pour la construction, de maisons d'habitation à bon marché dont il a été question dans le numéro de septembre dernier, présentent toutes garanties.

Les Sociétés de Crédit immobilier sont des organismes à caractère public, créées par arrêtés ministériels. Elles prêtent aux particuliers, dans les conditions prévues par la loi et les textes d'application, l'argent qu'elles ont reçu de l'État. Elles sont sous le contrôle permanent de l'État.

Il faut remarquer aussi que ces Sociétés n'ont pas d'intermédiaires et, pour obtenir leurs avances, il faut s'adresser directement à elles.

On peut donc dire que les Sociétés de Crédit immobilier présentent toutes garanties.

Prêts pour constructions nouvelles.

— Les Sociétés de Crédit immobilier peuvent accorder des prêts pour la construction d'habitations à bon marché.

Le montant de ces prêts est au plus des quatre cinquièmes de la valeur de la construction et du terrain, sans pouvoir dépasser un maximum fixé suivant le type de la construction.

Dans le numéro de septembre dernier, il a été indiqué les six types de maisons pouvant être construites et le maximum du prêt pour chacun de ces types.

Il importe de remarquer que, au delà du type IV B comportant quatre pièces principales avec une superficie totale de 73 à 80 mètres carrés, il peut être prévu une pièce supplémentaire dont la superficie maxima est fixée à 15 mètres carrés.

Les logements des types IV et au-dessus ne pourront donner lieu à des prêts que si leur construction est justifiée par l'importance numérique des familles.

Dans ces deux cas, le plafond du prêt, qui est, rappelons-le, de 1.500.000 francs pour le type de maison IV B, peut être augmenté de 250.000 francs par pièce principale supplémentaire.

Prêts pour remise en état.

— Des prêts peuvent aussi être accordés par les Sociétés de Crédit immobilier pour la remise en état, pour l'amélioration ou pour l'agrandissement de maisons déjà existantes, que les emprunteurs devront habiter avec leurs familles.

Les maisons faisant l'objet de ces travaux doivent, par leur caractère, leur importance et leur valeur, pouvoir être assimilées à une habitation à bon marché.

Pour les travaux de remise en état ou d'amélioration (aménagement, entretien, modernisation), le maximum du prêt est de 250.000 francs.

Pour les travaux d'agrandissement, le montant du prêt est de 250.000 francs par pièce principale nouvelle sans que le montant global du prêt puisse, en aucun cas, dépasser la somme de 750.000 francs pour une maison.

Assurance en cas de décès.

— Indépendamment du prêt qu'elle accorde, la Société de Crédit immobilier fait à l'emprunteur l'avance de la prime unique de l'assurance en cas de décès, que celui-ci est obligé de contracter comme garantie de remboursement du prêt au cas où il viendrait à mourir avant de l'avoir amorti.

Cette prime unique est assez élevée. Sa valeur varie suivant l'âge de l'emprunteur, le montant du prêt et la durée de remboursement.

Ainsi, pour un prêt de 600.000 francs consenti pour une durée de vingt ans à une personne âgée de trente-cinq ans, le montant de cette prime unique est de 42.000 francs en chiffres ronds.

Pour un prêt de un million accordé pour une durée de trente ans, le montant du prêt est de 93.000 francs en chiffres ronds.

C'est par l'intermédiaire de la Société de Crédit immobilier que sont accomplies les formalités nécessaires pour la conclusion de ce contrat d'assurance en cas de décès.

Annuité d'amortissement.

— L'emprunteur doit, pour rembourser le prêt et le montant de la prime d'assurance qui s'incorpore au prêt, verser, pendant le nombre d'années voulu, une annuité invariable (fractionnée par trimestres ou par mois) comportant une partie du capital, une partie de la prime d'assurance et l'intérêt.

Autrement dit, le payement de l'intérêt et le remboursement du prêt et de la prime d'assurance s'effectuent par le versement d'une annuité invariable pendant toute la durée du contrat et calculée de telle sorte que, l'intérêt allant en diminuant, le remboursement du prêt et de la prime d'assurance aille en augmentant proportionnellement.

Pour un prêt consenti pour une durée de quinze ans, l'annuité à verser est de 0 fr. 082.259 par franc emprunté.

Pour un prêt consenti pour une durée de vingt ans, l'annuité à verser est de 0 fr. 065.672 par franc emprunté.

Avantages spéciaux.

— Le régime des prêts pour la construction de maisons d'habitations à bon marché prévoyait initialement :

— d'une part, une réduction ou une dispense d'apport personnel pour les pères de famille ;

— d'autre part, une subvention pour les emprunteurs ayant au moins trois enfants vivants à charge.

La loi du 9 décembre 1927, modifiant sur ce point l'article 45 de la loi du 5 décembre 1922, dispose que l'apport du cinquième exigé des futurs emprunteurs est réduit à un apport du dixième pour les chefs de famille ayant quatre enfants à charge. En dehors de ces dispositions, la législation sur les habitations à bon marché ne prévoit pas d'autres avantages pour les bénéficiaires chargés de famille.

Exemple de prêt.

— Soit, par exemple, une personne âgée de quarante ans qui veut faire construire une maison de quatre pièces principales, type IV B, et pour laquelle elle a obtenu un prêt de la Société de Crédit immobilier remboursable en vingt ans.

Supposons d'abord que le terrain qu'elle possède et sur lequel sera édifiée la maison ait une valeur de 100.000 francs.

Supposons aussi que le prix de construction de la maison soit de 1.500.000 francs.

Le montant du prêt que la Société de Crédit immobilier pourra alors accorder sera des quatre cinquièmes de ce total du prix de la construction et du terrain, soit :

(100.000 + 1.500.000) x 4/5 = 1.280.000 francs.

Il est à remarquer que le maximum du prêt, 1.500.000 francs pour une construction type IV B, n'est pas atteint, puisque le total de la valeur de la maison et du terrain n'est pas de 1.875.000 francs, plafond qui devait être atteint pour que les quatre cinquièmes de ce plafond puissent donner le chiffre de 1.500.000 francs.

Indépendamment de ce prêt, la Société de Crédit immobilier fait à l'emprunteur l'avance du montant de la prime unique d'assurance en cas de décès.

Puisqu'il s'agit d'un emprunteur âgé de quarante ans obtenant un prêt de 1.280.000 francs pour une durée de vingt ans, la valeur de cette prime unique d'assurance en cas de décès est de 107.000 francs en chiffres ronds.

Ainsi, la Société de Crédit immobilier va avancer au total à l'emprunteur la somme de 1.280.000 + 107.000, soit 1.387.000 francs.

Étant donné que le prêt est remboursable en vingt ans, l'emprunteur aura à verser une annuité de 0 fr. 065.672 par franc emprunté, soit 91.087 francs en chiffres ronds.

Évidemment, l'annuité serait bien moins élevée si le prêt était amortissable en vingt-cinq, trente ou trente-cinq ans selon l'âge de l'emprunteur au moment de la conclusion du prêt.

Quant à l'emprunteur, il doit, au moment de la signature du contrat, non seulement posséder le terrain sur lequel sera édifiée la maison, mais encore apporter en espèces :

1° La différence entre le prix de la construction (1.500.000 fr.) et le prêt accordé par la Société (1.280.000 fr.) soit 220.000 francs ;

2° Le montant des frais d'acte notarié d'emprunt et d'hypothèque, soit environ 5 p. 100 du montant du prêt ;

3° Les frais de constitution du dossier, d'examen de demande, de surveillance des travaux, soit environ 1,50 p. 100 du montant du prêt.

Observations.

— Les maisons doivent être construites conformément à la réglementation établie par la législation sur les habitations à bon marché. Les plans et devis des maisons doivent être soumis, au préalable, pour approbation aux Sociétés de Crédit immobilier.

Cette réglementation tend, en raison de la cherté des matières premières, des crédits relativement restreints dont disposent les Sociétés de Crédit immobilier et aussi dans l'intérêt des emprunteurs, à provoquer la construction de maisons salubres, aérées, ensoleillées, en matériaux de bonne qualité, de la façon la moins onéreuse.

L. CROUZATIER.

Le Chasseur Français N°635 Janvier 1950 Page 47