Prêts des sociétés de crédit immobilier

Cette étude (1) comporte aussi l'examen des prêts complémentaires accordés par des Caisses départementales auxiliaires accessoirement aux prêts des Sociétés de Crédit immobilier, institution en voie d'organisation.

Garanties du prêt.

— Pour garantir le remboursement des prêts, les Sociétés de Crédit immobilier exigent des emprunteurs deux sûretés :

1° Une hypothèque sur l'immeuble faisant l'objet du prêt. Cette hypothèque est de premier rang.

Elle est levée après le remboursement du prêt.

2° Une assurance en cas de décès. Il en a été question dans le numéro du Chasseur Français du mois précédent.

Par le jeu de cette assurance, en cas de décès de l'emprunteur avant l'expiration de la période d'amortissement du prêt, la veuve et les héritiers n'ont pas à effectuer le payement des annuités restant à échoir.

Apport du terrain.

— L'emprunteur qui désire obtenir un prêt pour faire construire une maison doit posséder le terrain sur lequel elle sera bâtie.

Le terrain doit répondre à certaines conditions.

Il ne doit pas être hypothéqué.

Il doit être situé dans une agglomération, être propre à la construction, ne pas être inondable, avoir directement accès sur une voie à viabilité, être pourvu d'eau potable et facilement raccordable aux réseaux de distribution de gaz et d'électricité et, si possible, à la canalisation d'égout ; sa contenance et son prix de revient doivent être en rapport avec la nature et l'importance de l'habitation à édifier.

Si le terrain dépend d'un lotissement, il faut justifier de l'obtention du certificat prévu à l'article 89 de la loi du 15 juin 1943 sur l'urbanisme.

Apport pécuniaire.

— L'emprunteur doit effectuer certains apports pécuniaires à la signature du contrat de prêt.

1° Il doit posséder la différence entre le coût des travaux de construction à effectuer et le montant du prêt.

Un exemple fera mieux comprendre l'importance de cet apport.

Supposons que l'emprunteur envisage la construction d'un logement de quatre pièces dont le coût est de 2 millions 400.000 francs, et que le terrain qu'il possède sur lequel il sera bâti ait une valeur de 200.000 francs.

La Société de Crédit immobilier peut accorder à l'emprunteur, en plus du montant de la prime unique de l'assurance en cas de décès, un prêt à concurrence de 80 p. 100 maximum du prix de revient de la maison et de la valeur du terrain, soit 2.600.000 X 80 / 100 = 2.080.000 francs.

L'emprunteur devra donc apporter au moment de la conclusion du prêt la différence entre le coût de la construction (2.400.000 fr.), et le prêt accordé (2.080.000 fr.), soit 320.000 francs.

2° Il y a aussi à payer au moment de la conclusion du prêt divers frais d'acte dont il va être question au paragraphe suivant, à moins que ces frais ne soient avancés, tout au moins en partie, par la Société de Crédit immobilier et incorporés au montant du prêt comme la prime unique de l'assurance en cas de décès si la Société de Crédit immobilier en décide ainsi.

Frais du prêt.

— La demande de prêt nécessite certains frais en raison d'abord de l'instruction qu'elle comporte, ensuite de la réalisation de l'acte auquel elle donne lieu.

Les frais de constitution de dossier et de surveillance des travaux représentent environ 1,50 p. 100 du montant du prêt. Les frais d'acte notarié et d'inscription hypothécaire sont d'environ 5 p. 100 du montant du prêt.

La visite médicale, exigée préalablement à la conclusion du contrat d'assurance en cas de décès, est gratuite si le contrat est souscrit dans les trois mois. Lorsque le contrat n'est pas réalisé ou si une nouvelle visite est nécessaire, les frais de cette visite doivent être remboursés. Le taux, qui varie de temps à autre, est actuellement de 800 francs environ.

Avantages spéciaux du prêt.

— Les prêts ainsi accordés sont très avantageux.

a. En effet, l'emprunteur peut ainsi se procurer à faible intérêt les capitaux dont il a besoin et qu'il peut ensuite rembourser moyennant des annuités très raisonnables, pouvant s'échelonner sur une longue période de temps, s'assortissant de réductions très sensibles pendant les dix premières années du prêt et pouvant même être supprimées en cas de décès de l'emprunteur pendant le cours du prêt, au bénéfice de sa veuve et de ses héritiers.

Mais, indépendamment de ces avantages d'ordre général, les emprunteurs peuvent bénéficier d'autres mesures d'un caractère plus particulier, intéressant d'autres domaines.

b. C'est ainsi que les emprunteurs peuvent prétendre, ainsi que les locataires (bien qu'ils soient propriétaires), à l'allocation de logement s'ils remplissent les conditions voulues comme les autres bénéficiaires.

c. En cas de décès de l'emprunteur ou de divorce ou de séparation de corps, des règles spéciales permettent d'éviter ou d'ajourner le partage judiciaire.

C'est ainsi, par exemple, que, en cas de décès de l'emprunteur, un régime successoral spécial assure la conservation du foyer familial et permet notamment à l'époux survivant d'y demeurer sa vie durant, contrairement au droit commun qui accorde à chaque enfant le droit de demander immédiatement sa part dans la succession du père ou de la mère décédés.

Avantages fiscaux.

— Plusieurs avantages fiscaux se rattachent aussi à cette institution des prêts des Sociétés de Crédit immobilier.

a. Les achats de terrains destinés à la construction de maisons d'habitation bénéficient, sous certaines conditions, de la réduction de moitié des droits de mutation à titre onéreux de biens immeubles, taxe complémentaire exceptionnelle sur la première mutation et taxes additionnelles perçues au profit des communes et des départements.

b. Le droit de mutation sur les ventes d'immeubles est réduit à 1,20 p. 100 et la taxe sur les formalités hypothécaires ainsi que les taxes perçues à l'occasion de ces ventes au profit des départements et des communes sont supprimées pour la première mutation à titre onéreux des immeubles dont la construction aura été commencée postérieurement au 31 mars 1950 et achevée avant le 1^er janvier 1956, et dont les trois quarts au moins de la superficie totale seront affectés à l'usage d'habitation.

Cette première mutation est, en outre, affranchie, ainsi d'ailleurs que les mutations conséquentes desdits immeubles de la taxe complémentaire sur la première mutation.

Lorsque la première mutation de ces immeubles se produit dans le délai de deux ans à partir de leur achèvement, la deuxième mutation de ces immeubles, revêtant le même caractère, est assujettie aux droits d'enregistrement et d'hypothèque à des tarifs réduits de moitié.

c. La réduction de droits prévue à l'alinéa a ci-dessus est accordée aussi pour la vente de terrains bâtis lorsque les immeubles existants sont reconnus vétustes et insalubres et que les anciens immeubles seront remplacés ou complétés dans un délai de trois ans.

d. Deux dispositions intéressent les mutations, à titre gratuit, de maisons :

D'une part, l'article 1241 du Code général des impôts exonère de tous droits et taxes, lors de leur première mutation par décès ou de leur première mutation entre vifs à titre gratuit, quand celle-ci a lieu entre ascendants et descendants, les constructions nouvelles, reconstructions et additions de constructions achevées postérieurement au 31 décembre 1947 et dont les trois quarts au moins de la superficie totale sont affectés à l'habitation.

D'autre part, aux termes des articles 1237 et 1239 de ce même Code, il n'est pas tenu compte pour l'assiette des droits de mutation par décès et des droits de donation entre vifs, à l'exception de ceux perçus sur les successions et donations entre parents au delà du quatrième degré ou entre personnes non parentes, de la valeur des immeubles bâtis de toute nature dont la construction a été commencée entre le 1^er mars et le 1^er octobre 1939 et terminée avant le 1^er janvier 1942. En matière de succession, cette exemption s'applique d'ailleurs quelle que soit la date d'ouverture de la succession. En cas de donation, elle ne bénéficie qu'aux actes enregistrés avant le 1^er janvier 1955.

Prêts complémentaires.

— Bien souvent les personnes désirant obtenir un prêt d'une Société de Crédit immobilier pour la construction d'une maison d'habitation ne possèdent pas l'apport exigé, c'est-à-dire la différence entre le coût de la construction et le montant du prêt.

Une institution nouvelle en voie d'organisation tend à aider les intéressés à parfaire tout au moins une partie de la somme qui leur manque.

C'est ainsi, par exemple, que cette institution fonctionne suivant les conditions et les modalités suivantes dans le département de la Seine.

Les personnes désirant faire construire un pavillon ou un logement dans un immeuble collectif, par l'intermédiaire d'une Société de Crédit immobilier, peuvent obtenir un prêt complémentaire de la Caisse départementale auxiliaire des prêts immobiliers de la Seine, sous réserve, bien entendu, du pouvoir d'appréciation de cette Caisse.

Les demandeurs doivent justifier d'une résidence d'au moins trois ans dans le département.

En vue de l'attribution du prêt, il est tenu compte de la situation de famille et des charges de l'intéressé.

Le montant du prêt varie, suivant les cas, entre 70.000 et 250.000 francs.

Le taux d'intérêt est de 3 p. 100 ; il est réduit de 0,25 p. 100 par enfant à la charge de l'emprunteur.

La durée du prêt est au maximum de sept à neuf ans, avec remboursement par annuités égales, comprenant à la fois l'intérêt et le capital, payables par trimestre.

Comme garantie de remboursement du prêt, il est exigé une hypothèque de deuxième rang.

Nous suivrons avec intérêt l'organisation et le développement de cette institution des Caisses départementales auxiliaires des prêts immobiliers.

L. CROUZATIER.

(1) Voir Le Chasseur Français d'avril 1952.

Le Chasseur Français N°663 Mai 1952 Page 303