AOUT 2003
*un projet pour le super-rouvière (bâtiment "B")

SEPTEMBRE 2003
*un projet pour le centre commercial
*climatisation des appartements


NOVEMBRE 2003
*quoi de neuf (conseil syndical)

DECEMBRE 2003
*alors (gestion à la louche)
*courrier de la préfecture
*respect du règlement (conseil syndical)

janvier à décembre 2004
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Dans un premier temps, une pétition est lancée au bâtiment "B",
d'autres suivront pour toute la Rouvière.
Voici le texte qui est en cours de distribution aux copropriétaires du bâtiment "B"

Vous n’êtes pas sans connaître les difficultés que nous avons à obtenir une gestion satisfaisante de notre copropriété, et de notre bâtiment en particulier.
- nous ne sommes consultés pour quasiment aucune décision.
- les résolutions présentées en assemblée générale ne font l’objet d’aucune information préalable, leur choix est fait sans discernement, l’intérêt de l’habitant n’est pas pris en compte.
- les votes des résolutions aux assemblées générales sont tous plus ou moins entachés d’erreurs qui ne sont jamais rectifiées, exemple : le procès-verbal de l’assemblée de 2001 (plusieurs erreurs dans le calcul des votes, et dans le libellé des résolutions)

Nous pouvons observer :
- des commandes de travaux coûteux et inadaptés, exemple : les ascenseurs
- des votes de projets sans fondement, aux montants exorbitants, exemple : le bassin
- l’absence de prévisions, dans le temps, pour l’entretien général, exemple : les chaussées, les trottoirs, parkings, etc…
- l’absence de prévisions dans le temps pour l’entretien des immeubles, exemple : les cages d’escalier ( peinture faite pour certaines mais absence d’intervention sur les ouvrants qui laissent pénétrer les eaux pluviales), les façades, etc…
- un laisser-aller de mise partout, exemple : la facturation de l’eau non consommée au « B »
- l’incapacité à prendre les décisions importantes qui pénalise l’habitant, exemple :
les façades et garde-corps du «super-rouvière 2 » avec un lancement d’étude en 1998
et un chantier abandonné aujourd’hui
- un suivi des travaux qui n’obéit à aucune règle, c’est de l’à peu près, exemple : peinture de la cage d’escalier et du hall du B12
- des règlements de travaux faits sans contrôle des prestations, exemple : tapis du premier sous-sol du B12
- des interventions non gratuites et mal venues, exemple : les « pâtés» devant chaque immeuble pour la sortie des poubelles par le prestataire de service que nous payons aujourd’hui alors que jusqu’à l’année 2001 ce service était rendu par les concierges
- un entretien fait en dépit du bon sens… quand il est fait

La raison principale de ces dérives provient du manque de rigueur dans la gestion du syndic qui s’appuie sur un conseil syndical inefficace et aux décisions inadaptées. La taille de la copropriété réclame au contraire une gestion rigoureuse et demande une écoute attentive des problèmes du résidant. Le moyen d’obtenir des prestations à la hauteur des charges payées est de participer nous-mêmes à la surveillance de notre patrimoine en créant un syndicat secondaire, comme cela existe au bâtiment « F »

Ce qui changera :
- nous aurons notre propre conseil syndical qui sera en contact direct avec les résidants de notre bâtiment et donc plus proche de nos besoins.
- nous aurons également notre propre assemblée générale dont l’ordre du jour aura été contrôlé par nous-mêmes, avec des résolutions proposées par les résidants
- nous pourrons parler d’une seule voix et ainsi nous pèserons plus lourd dans les décisions pour les communes générales aux assemblées générales de la Rouvière, comme le fait le bâtiment
« F ».
- nous pourrons mieux contrôler et mieux cadrer nos dépenses.
- plus près de notre propre syndic, nous pourrons obtenir plus d’efficacité et de rigueur dans la gestion quotidienne et dans le temps de notre patrimoine qui, vu son âge, nécessite de plus en plus de soins pour éviter de gros travaux impromptus dans le futur, et ceci aux fins de lui conserver sa valeur.

Quarante copropriétaires du B1/B6 ont assigné le syndic le 7 mars 2003

Ce qui était demandé :
Condamner le syndic à :
1- faire réaliser les travaux tels qu’ils ont été votés en l’assemblée particulière du 28 octobre 2000 et au prix fixé.
2- rembourser les copropriétaires des frais de stockage et de nettoyage du chantier, et tous frais connexes

A titre subsidiaire :

1-autoriser les copropriétaires du B1/B6, réunis en assemblée générale à choisir un nouveau bureau d’études et une nouvelle entreprise pour définir le mode opératoire et la réalisation des travaux
2-imposer au syndic l’organisation de l’assemblée et la prise en charge des frais inhérents à la convocation de cette assemblée
3-mettre à la charge du syndic tous les dépassements du montant initial voté à l’assemblée particulière du 28 octobre 2000.

Ce que dit le juge (ordonnance du 2 mai 2003) :

Etant donné qu’il n’y a pas de syndicat secondaire au super-rouvière, seule une assemblée générale pouvait décider ces travaux et que l’assemblée particulière du 28 octobre 2000 n’a aucune valeur légale. Il ajoute : « …la demande telle que présentée ne peut être retenue
car les termes de la décision d’octobre 2000 ont disparu du fait de la défaillance de la "SIAREP" titulaire du marché et qu’on ne peut l’imposer à une tierce entreprise… » et conclut : « … Renvoyons les parties à respecter les règles de la copropriété ou à solliciter la désignation d’un expert judiciaire, non pour un contrôle de conformité à ce jour impossible mais pour la recherche d’une solution technique d’achèvement du chantier… » et termine en condamnant le syndic aux dépens et à payer 2 000€ aux copropriétaires plaignants au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Malheureusement les copropriétaires n’ont pas eu gain de cause.

Cette bataille est perdue mais dans cette ordonnance on peut trouver des arguments qui seront opposables au syndic et à certains membres du conseil syndical responsables en amont du fiasco de ce chantier. Donc, il convient de rester vigilant sur la suite que va donner le syndic à ces travaux.

Le projet de l’ordre du jour soumis aux conseillers syndicaux en réunion du conseil, ne comportait pas la résolution n°6 qui concerne l’assistance au syndic. La lettre du copropriétaire qui en faisait la demande était parmi celles que le président du conseil avait décidé de ne pas retenir du fait qu’elles avaient été remises après le 28 février. Il a été décidé que ces lettres seraient jointes à l’ordre du jour et ne feraient pas l’objet de résolutions à y inscrire. Or, il a été ajouté 38 résolutions aux 64 du projet initial et seulement quelques lettres ont été jointes, exceptée celle concernant la résolution n°6 ! Il faut préciser que seules une vingtaine de résolutions ont été discutées à la réunion du conseil syndical du 24 mars, et non pas 63 ! Donc le paragraphe de la page 9 de l’ordre du jour est INEXACT, ainsi que le projet de résolutions joint où l’on retrouve la résolution n°6 qui n’apparaissait pas sur le projet et qui n’a pas été évoquée lors de cette réunion du conseil du 24 mars.
En ce qui concerne cette résolution, le conseil syndical a été créé par le législateur pour contrôler la gestion du syndic, il n’y a donc pas lieu de créer une commission supplémentaire par le biais de laquelle le vice-président espère renforcer son pouvoir !

Les résolutions figurants sur l’ordre du jour aux numéros 14, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 34, 36, 44, ainsi que les résolutions concernant les travaux particuliers des bâtiments «A» «B9» «B10» «B11» ne peuvent être votées car il n’y a pas de devis joints ni de détails des travaux et les résolutions 31, 34, 36 comportent des erreurs.

En ce qui concerne les études commandées et payées à différents bureaux d’études c’est une pratique difficile à admettre pour les copropriétaires : En effet, les prestataires sont en général aptes à faire ces études (non facturées) et les résidants de la copropriété sont également aptes à juger du bien-fondé de leur proposition !

Les résolutions n°8 et 12 doivent être réputées non écrites, le législateur a prévu les règles à observer pour ces cas particuliers et nous devons nous y conformer.

Et enfin, les dotations inscrites au budget prévisionnel doivent faire l’objet de résolutions séparées, avec devis, détails et délais des réalisations, nombre et montant des appels de règlement par les copropriétaires, délibérations et vote.
Tel que présenté ce budget prévisionnel ne peut être voté.

L’état des copropriétaires qui nous a été remis avec la convocation est celui de l’exercice 2001 et non celui de 2002, on ne peut donc pas vérifier ces comptes !

En donnant le quitus au syndic pour sa gestion, nous nous privons de tout recours.
En donnant son pouvoir à un inconnu, on renonce à sa qualité de vie
au sein de la copropriété.

A l’angle du super marché casino jouxtant le petit parking, la barrière (voir) qui interdit le passage des voitures au niveau 0 du centre commercial interdit également le passage aux poussettes enfants, véhicules pour handicapés et chariots individuels utilisés par les personnes ne pouvant porter de poids et n’utilisant pas de véhicule à moteur pour faire leurs courses. Elle est également un motif de souffrance pour les personnes qui ont des problèmes aux lombaires, étant donné la chicane la complétant.
Faire le tour du bâtiment « A » pour accéder à la poste où à un des commerces proches de cette barrière ne peut être imposé aux utilisateurs du centre commercial sans raisons impératives.
Il convient donc de résoudre ce problème le plus rapidement possible, et pour ce faire étant donné le coût très faible d’une telle modification, il appartient à notre gestionnaire soit de la faire d’office, soit de présenter une résolution en ce sens à la prochaine assemblée de la rouvière prévue en octobre.
Un croquis indicatif (voir) est joint à cette demande, il va sans dire qu’une autre solution peut être proposée, sans pour autant faire faire une étude par un bureau d’études.
La soussignée ce tient à la disposition du syndic pour rencontrer les artisans serrurier qu'il consultera, ou les ouvriers de la copropriété si ce travail leur est confié.

En réponse au mail d'un copropriétaire concernant la pose d'un climatiseur _lire_ "cas particulier"

Les installations électriques de la Rouvière auront bientôt quarante ans et ne sont plus aux normes et surtout la section des fils installés ne correspond pas à la demande actuelle qui voit apparaître de plus en plus d’appareils électriques dans les appartements. Chauffage, climatiseurs, plaques de cuisson etc. sont autant d’appareils qui mettent en danger la communauté avec des risques d’incendies et il y aurait bien lieu de se pencher sur ce problème. Il serait judicieux d’étudier la possibilité d’installer un poste de climatisation commun par immeuble avec récupération de l’eau pour l’arrosage des espaces verts pendant les grosses chaleurs. Pour ce faire, il serait souhaitable que le syndic fasse intervenir une société de climatisation pour établir un projet d'installation commune à chaque immeuble et également des climatiseurs individuels sur les paliers avec l’accord des pompiers et avec un protocole d’installation imposable à tous les résidants (le tout avec un chiffrage NON PAYANT).

Il ne faudra en aucun cas omettre de prévenir les copropriétaires qu’une étude pour réglementer la pose commune ou individuelle de climatiseurs sera faite et votée par l’assemblée générale et que toute installation ne respectant pas la règle devra être déposée aux frais du contrevenant.

Néanmoins, il faut savoir garder mesure en tout et le cas de ce copropriétaire aurait dû être pris
en considération avant d’en arriver à un procès*. Si le syndic avait étudié avec ce résidant une solution à son problème dès sa première demande, il n’aurait pas eu à agir avec ce manque d’humanité. Et si le constat avec huissier peut s’admettre, les menaces _étant données les circonstances_ n’étaient pas de mise !

D’autre part, ce copropriétaire comme d’autres fait un amalgame avec syndic, syndicat et conseil syndical Il convient donc de rappeler :
que le syndicat des copropriétaires est le qualitatif qui définit l’ensemble des copropriétaires
que le syndic est un gérant rétribué par le syndicat pour gérer la copropriété.
que le conseil syndical est composé de membres volontaires du syndicat (non rétribués) pour contrôler la gestion du syndic.

*on aimerait voir le syndic agir avec autant de vélocité pour récupérer les charges auprès de certains mauvais payeurs qui mettent en danger la copropriété

RIEN !

Il convient de dire que l’état des copropriétaires remis avec les comptes, l’ordre du jour et la convocation de l’assemblée générale du 17 mai était celui de l’année 2001 et non celui de 2002, chaque copropriétaire peut contrôler l’inexactitude de ce qui est rapporté sur ce bulletin.

Le syndic dispose d’un arsenal de moyens variés pour le recouvrement des charges, et le nombre de gros copropriétaires défaillants signalés sur le tract distribué aux résidants de la Rouvière le
5 septembre, laisse planer un doute sur l’efficacité de la méthode, acceptée et contrôlée par le vice-président du conseil syndical, employée par notre gestionnaire pour y parvenir.

Pour en revenir au bulletin, « …outre la générosité des Rouvièrains… » que nous retrouvons chez d’autres habitants de notre planète, on aurait aimé y trouver traité des sujets importants pour la résidence tels que :
• Les façades "du super 2" (B1à B6) .
• Le pignon du D7.
• La refonte et l’éclairage des voies de circulation…chaussées…fils aériens…
• La consolidation de la falaise avant les pluies d’automne et le mauvais temps d’hiver.
• Le programme de réalisation concernant la sécurité et l’entretien des bâtiments avec le carnet d’entretien exigé par la loi SRU 2000 (décret 30 mai 2001).
• L’annonce de l’envoi à chaque copropriétaire des factures des travaux sur les ascenseurs réclamées depuis des mois par un grand nombre d’entre eux
• L’information précise et détaillée sur les procès en cours.
• L’analyse du problème des conciergeries avec les projets d’action ou de conciliation.

................Retour en arrière sur le bulletin précédent. «3ème trim 2003»
Sur ce bulletin, le président du conseil se félicite que lors de la grève de juin, la Rouvière n’a pas vu les amas d’ordures ménagères stagner devant les portes des immeubles. Cela n’était certes pas une mauvaise chose, mais il aurait été plus correct de dire que cela a coûté très cher à la copropriété :
26 504€ soit 173 859 FF à payer !

En effet, le syndic n’ayant fait aucune démarche auprès de la mairie avant de faire venir l’entreprise pour faire le ramassage des dites ordures, celle-ci, mise devant le fait accompli refuse toute participation. (28/9/2003)

Il faut savoir qu’en février le président de la commission des finances a confirmé par mail à 2 conseillers de sa commission, que le syndic, suite à leur demande, a bien fait un appel d’aide financière auprès de la mairie (MPM) à propos des frais supportés par la copropriété lors d’enlèvement des ordures fait en lieu et place de la municipalité… alors que cet appel (suite à la grève de juin) n’a été fait qu’en août !

A qui va le satisfecit ?

Rappel : Les provisions de charges trimestrielles doivent être réglées le premier jour du trimestre, nous recevons l'appel environ 15 jours après...

la rouvière le 5/11/2003

Or, à la dernière assemblée générale du 17 mai, une résolution pour la pose d’alarmes demandées par cette sous-commission nous a été présentée sans détail, ni devis, ni explication pour un montant de 512 000 € (pour le super-rouvière)*. Cette résolution qui, par chance et fort justement, a été refusée par les copropriétaires, a provoqué un échange de courrier entre le syndic (pour se mettre à couvert) et la sous-commission fort mécontente de la situation.

Découvrant ce courrier de la préfecture affiché de façon plus ou moins visible dans un des panneaux des entrées du super-rouvière, un copropriétaire a tiré la sonnette d’alarme et nous avons demandé et obtenu un rendez-vous avec la direction de la sous-commission de sécurité, qui nous a donné les explications nécessaires et nous a également donné copie du rapport de visite établi par ses agents concernant le super-Rouvière.

Après à cet entretien, nous avons contacté des fournisseurs et les 512 000 € se sont transformés en 12 000 €, une bagatelle… !

A ce stade, il convenait de faire connaître à nos voisins d’immeuble le résultat de nos démarches et ils ont été convoqués amicalement pour une rencontre dans l’entrée de l’immeuble le mercredi 10 décembre à 18h30.

A l’ouverture de la réunion, nous avons vu arriver le président de la commission des travaux du conseil syndical qui n’avait pas été invité. Lorsque le copropriétaire initiateur de cette réunion a relaté nos démarches pour les alarmes et le résultat obtenu, le président de la commission des travaux a pris la parole et nous a déclaré :

Que <… le prix des alarmes annoncé dans la résolution de l’AG du 17 mai 2003 avait été fait à la « louche » et que d’ailleurs le conseil syndical ne nous a pas incité à voter cette résolution ! … >

Que <…nous pourrons satisfaire la sous-commission en faisant quelques menus travaux comme de boucher ici et là quelques ouvertures signalées dans le rapport de visite…> et de nous lire la liste des remarques faites par la sous-commission et dont la directrice nous avait fait copie, puis de déclarer : <… On pourra mettre une porte sur le palier du premier étage pour cloisonner la cage d’escalier…> ...?

La durée prévue pour cette réunion étant dépassée par la prise de parole de ce conseiller, les copropriétaires ont regagné leur appartement et ainsi les autres sujets n’ont pu être abordés.

Alors, on nous fait savoir qu’on ne nous a pas incité à voter la pose de ces alarmes mais ce président de la commission des travaux du conseil syndical avec la quasi-totalité des membres de ce conseil ont voté pour cette pose …

Alors, on nous fait savoir qu’on ne nous a pas incité à voter la pose de ces alarmes mais dans le rapport de la commission des travaux présenté pour l’assemblée générale, on nous dit au sujet du rapport de ladite commission de sécurité : <…Un plan de réalisation a été élaboré pour permettre de réaliser ces mises en conformité…> nous ne l’avons pas vu ! Et le syndic a écrit pour prévenir la sous-commission de la préfecture qu’il ne pourra les installer car l’assemblée générale a voté contre…(voir le courier plus bas)

Alors, on nous dit qu’on calmera la sous-commission… mais, lors de notre visite à la préfecture, il nous a bien été dit que ces alarmes devaient être installées impérativement avant la fin de l’année…

ALORS, on nous fait voter des travaux dont le montant est calculé « à la louche ».
Comment peut-on faire confiance a un conseil syndical qui ne sait que nous faire dépenser de l’argent : (alarmes, règlement de la copropriété, ascenseurs… entre autres…), qui refuse de chercher de l’aide parmi les résidants et qui, pour le moindre coup de pinceau, fait appel à un bureau d’études ce qui ne fait pas plus avancer les choses au demeurant… On veut nous faire voter des études : pour les parkings, pour l’électricité, pour les alarmes, pour les toitures… qui ne déboucheront, tout le prouve, que sur des frais insensés et de piètres résultats.

Et de voir ces responsables du conseil se féliciter du bon travail accompli, (on pourra le chercher mais ce sera en vain), on ne peut s’empêcher d’être triste pour la copropriété et inquiet devant notre porte-monnaie qui s’aplatit de plus en plus !

Nous habitons une copropriété unique, en ce sens que les appartements sont confortables, bien insonorisés, une ossature solide, un environnement avec des espaces verts étendus, de la lumière, du soleil, pas de vis-à-vis…

ALORS, Mesdames, Messieurs les Rouviérains vous avez un recours, ne votez plus le quitus, n’élisez plus certains de ces conseillers et surtout réunissez-vous en syndicats secondaires pour être maître de votre immeuble et de votre espace de vie.

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Nous continuerons nos investigations concernant les autres demandes de la sous-commission de sécurité de la préfecture. (sécurisation des installations électriques communes, fermeture de la cage d’escalier, essai de la colonne sèche sous 25 bars, etc.)
*les chiffres sont différents pour les bâtiments "D" et "E" mais le processus est le même

Rappel : « A moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées dans les conditions de majorités prévues à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par l’assemblée générale qui désigne les membres du conseil. » (article 22 du décret du 17 mars 1967)

Nota : L’établissement du règlement du conseil, à l’étude depuis 1997, n’a pu être terminé du fait de l’opposition permanente de certains membres du bureau. (7ans !)
Pour conclure, le règlement du conseil syndical actuel n’est pas valable, et depuis des années le conseil à un bureau dont les membres ont été "élus" dans l’irrespect du règlement de copropriété.

Au conseil syndical le cumul des mandats n’effraie pas !
• Un vice-président est également président de la commission juridique…
• Un autre vice-président est également président de la commission communication…

la Rouvière le 29/12/2003