Les opérations immobilières

Une loi du 16 novembre 1940 a apporté une importante restriction aux opérations immobilières : toutes les opérations immobilières qu’elle vise doivent être préalablement autorisées.

C’est au préfet du département du lieu où est situé l’immeuble que l’autorisation doit être demandée.

La règle est applicable aux propriétés bâties comme aux propriétés non bâties.

Les opérations immobilières auxquelles s’étend la loi peuvent se répartir en cinq catégories :

1° La cession entre vifs, soit à titre onéreux : (vente, échange, etc.), soit à titre gratuit (donation, etc.), de la pleine propriété, de la nue propriété et de l’usufruit.

Par exception, les partages d’ascendants, les donations entre époux, les donations en ligne directe ou entre frères et sœurs échappent à cette réglementation.

2° Les constitutions de servitude personnelle ou réelle.

On sait que les servitudes personnelles sont des droits réels établis sur la chose d’autrui dans l’intérêt d’une personne. Les servitudes personnelles sont : l’usufruit, l’usage et l’habitation.

Les servitudes réelles constituent une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Ces servitudes réelles sont nombreuses ; on les répartit en trois classes : elles peuvent résulter, en effet, de la situation naturelle des lieux, de la loi ou du fait de l’homme.

La loi du 16 novembre 1940 parlait dans son texte primitif de la constitution des servitudes personnelles ou réelles, mais un erratum paru quelques jours après au Journal Officiel, a remplacé ces mots par la réduction suivante : « constitution de servitudes ».

3° Les apports en société.

4° La constitution d’hypothèque ou d’antichrèse.

L’hypothèque et l’antichrèse sont deux sûretés réelles. Voici d’ailleurs la définition de la deuxième, qui est bien moins connue que la première. L’antichrèse est un contrat par lequel un débiteur remet à son créancier la possession d’un immeuble en lui conférant le droit de le retenir jusqu’au parfait paiement de la dette et d’en percevoir les fruits qui s’imputeront sur les intérêts et subsidiairement sur le capital.

5° Les baux d’une durée ferme supérieure à neuf ans.

La loi en question se borne à dire que l’autorisation d’effectuer l’une des opérations immobilières susvisées, doit être adressée au Préfet du département du lieu de l’immeuble, mais elle n’indique pas sous quelle forme et d’après quelle procédure cette autorisation doit être demandée. L’article 6 précise, il est vrai, qu’un arrêté interministériel fixera les modalités de cette autorisation administrative ; il n’a pas été encore publié au moment où ces lignes sont écrites.

Une opération immobilière comprise dans l’une des catégories susvisées effectuée sans autorisation, n’est pas valable.

De plus, tout acte ou toute déclaration constatant la réalisation d’une de ces opérations immobilières doit mentionner le numéro et la date de l’autorisation préfectorale : la seule absence de cette indication rendrait de nul effet cet acte ou cette déclaration, alors même que l’autorisation préfectorale aurait été accordée. La nullité est constatée à la demande du ministère public, des parties ou de tout tiers intéressé.

En outre, faute de ladite mention, aucune formalité d’enregistrement, d’inscription ou de transcription ne peut être effectuée.

Au point de vue pénal, il est prévu par l’article 5 de la loi que toute partie contractante à un acte assujetti aux dispositions de ladite loi, passé en violation des prescriptions ci-dessus analysées, toute personne ayant concouru audit acte ou en ayant facilité la conclusion, sera punie d’une amende de 100 à 1.000 francs.

La peine sera d’un emprisonnement de un mois à un an et d’une amende de 1.000 à 10.000 francs, si l’autorisation a été obtenue par fausse déclaration, interposition de personne ou par une manœuvre frauduleuse quelconque.

Il importe de remarquer que cette loi du 16 novembre 1940 n’est pas applicable aux actes ayant acquis date certaine avant la promulgation. Cependant, pour les actes constatant une des opérations immobilières susvisées ayant acquis date certaine entre le 1^er juillet 1940 et la promulgation de la loi, il faut les déclarer dans le mois de ladite promulgation ; cette déclaration doit être adressée à la préfecture par la partie à laquelle la propriété de l’immeuble ou le droit immobilier a été transféré.

CROUZATIER.

Le Chasseur Français N°601 Septembre 1941 Page 438