Baux commerciaux et à loyer

1° Prorogation des baux commerciaux.

— La loi du 18 avril 1946 avait institué une prorogation de plein droit jusqu’au 1^er janvier 1948, pour les baux à usage commercial, industriel ou artisanal échus depuis le 1^er septembre 1939 et non encore renouvelés à la condition que les titulaires de ces baux ou leurs ayants droit soient encore dans les lieux.

Le bénéfice de cette prorogation a été ensuite maintenu jusqu’au 1^er janvier 1949 par la loi du 3 septembre 1947, sans distinguer suivant la date depuis laquelle ces baux étaient échus, et étendu aux baux devant venir à expiration avant le 1^er janvier 1949.

Mais le texte de cette loi du 3 septembre 1947 ayant fait l’objet d’interprétations différentes et même contradictoires de la part des tribunaux, le Parlement a été amené à voter une loi nouvelle, celle du 21 mars 1948, qui constitue en somme une mise au point de la loi précédente du 3 septembre 1947.

Il ressort de la loi nouvelle que la prorogation de plein droit jusqu’au 1^er janvier 1949 est accordée, pour les baux à usage commercial, industriel ou artisanal rentrant dans l’une ou l’autre des deux catégories suivantes :

a. Baux échus et non encore renouvelés ;
b. Baux qui viendront à échéance avant le 1^er janvier 1949, à condition que dans l’un et l’autre cas les locataires titulaires de ces baux ou leurs ayants droit occupent encore matériellement les lieux et soient de bonne foi.

Cette prorogation est de droit, nonobstant toute décision judiciaire antérieurement rendue, même passée en force de chose jugée, y compris les cas où l’occupant aurait pris antérieurement à la promulgation de la loi l’engagement de quitter les lieux.

2° Révision des prix des baux commerciaux.

— Au moment où ces lignes sont écrites, le Parlement examine un texte tendant à permettre la révision des prix des baux commerciaux en cours.

Jusqu’à présent, quoique la jurisprudence soit divisée sur la question, les tribunaux ont admis généralement que les prix des baux industriels, commerciaux et artisanaux ne peuvent être révisés, pendant que les baux sont en cours, que s’il s’agit de baux déjà renouvelés ou de baux pour lesquels les parties contractantes se sont réservé cette possibilité de révision.

Le texte de loi déjà adopté par l’Assemblée nationale tend à permettre la révision des prix des baux conclus avant sa promulgation, et pour lesquels il n’est pas possible d’invoquer la révision autorisée par la loi sur la propriété commerciale parce que n’étant pas des baux renouvelés.

D’après l’article 1^er de ce texte, les loyers des baux d’immeubles, ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, conclus avant la promulgation de cette loi à venir, non expirés et non renouvelés en application de la loi sur la propriété commerciale, pourraient aussi, nonobstant toutes dispositions et conventions contraires, être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties.

De plus, au cas où les conditions économiques se modifieraient au point d’entraîner une variation de plus du quart de la valeur locative des lieux loués, les parties pourraient former une nouvelle demande de révision du prix fixé en application de la loi nouvelle. Cette demande ne pourrait être formée qu’à l’expiration d’un délai de trois ans après que le nouveau prix aurait été payé.

Il faut attendre que le Parlement se soit définitivement prononcé pour connaître le texte de loi autorisant cette révision.

En écrivant ces lignes, nous avons voulu, pour le moment, faire seulement œuvre d’information et répondre collectivement aux lecteurs qui nous avaient demandé si les pouvoirs publics envisageaient une révision des prix des baux commerciaux.

3° Le prochain régime des baux à loyer d’habitation.

— C’est le 1^er juillet 1948 que doit, en principe, entrer en vigueur le nouveau régime des baux à loyer d’habitation.

On sait que le régime général d’exception concernant les baux à loyer d’habitation a été institué par la loi du 1^er avril 1926, modifiée depuis à de nombreuses reprises.

Le régime d’exception n’intéressait, à l’origine, que les locations d’immeubles construits avant août 1914 et situés dans les communes d’une certaine importance (localités de plus de 4.000 habitants, etc.).

Il a été ensuite étendu à toutes les communes.

Les loyers d’habitation se trouvent donc actuellement classés en deux grandes catégories suivant le chiffre de la population dans laquelle se trouve l’immeuble et suivant la date de construction de celui-ci : les uns sont régis par la loi du 1^er avril 1926 modifiée, les autres par la loi du 28 février 1941 également modifiée.

Les traits caractéristiques de cette législation d’exception consistent dans la limitation de la volonté des parties contractantes sur divers points : prix des loyers d’habitation, maintien des locataires dans les lieux, droit de reprise dans les lieux, etc.

Le projet de réforme, qui doit, en principe, entrer en vigueur le 1^er juillet prochain, envisagerait de ne maintenir ce régime d’exception que dans les localités d’une certaine importance (localités de plus de 4.000 habitants, etc.), comme sous la loi du 1^er avril 1926, et une atténuation de ce régime dans les localités où il serait maintenu (augmentation des prix de location, etc.).

Dès que ce texte sera devenu définitif, nous en ferons une analyse détaillée pour les lecteurs.

L. CROUZATIER.

Le Chasseur Français N°620 Juin 1948 Page 135