Le nouveau régime des loyers d'habitation

Nous revenons, pour les compléter, sur les renseignements que nous avons donnés dans le numéro du Chasseur Français de décembre dernier au sujet des prix des loyers d’habitation.

L’article 26 de la loi du 1^er septembre 1948 sur les loyers d’habitation dispose que, dans toutes les communes, il sera procédé, pour tous les locaux auxquels la présente loi est applicable, à la détermination de la valeur locative des dits locaux.

I. Valeur locative des locaux.

— La valeur locative d’un local est égale au produit de la surface corrigée par le prix du mètre carré de chacune des catégories de logements.

La loi précitée, en donnant quelques précisions sur ces deux éléments de calcul de la valeur locative (surface corrigée d’une part, prix du mètre carré d’autre part), ajoute que des décrets pris sur le rapport du ministre de la Reconstruction détermineront les conditions dans lesquelles seront obtenues cette surface corrigée et ce prix du mètre carré.

a. Surface corrigée d’un logement.

— L’article 28 de la loi du 1^er septembre dispose que le décret à paraître fixera les conditions dans lesquelles sera obtenue la surface corrigée en affectant la superficie des pièces habitables et celle des autres parties du logement de correctifs dont il donnera le taux pour qu’il soit tenu compte notamment de la hauteur du plafond, de l’éclairement, de l’ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables, ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local.

Ce décret définira les pièces habitables et les conditions dans lesquelles sera calculée la superficie desdites pièces, ainsi que celle des autres parties du local et des annexes.

Il précisera également les correctifs applicables à l’ensemble du logement pour tenir compte notamment de son état d’entretien, de sa vétusté, de l’importance du local, de son affectation, de sa situation et des éléments d’équipement propres soit au local, soit à l’ensemble de l’immeuble.

Ne pourront entrer en ligne de compte dans l’évaluation des correctifs que les éléments d’équipement et de confort fournis par le propriétaire.

Le préfet pourra aussi, dans les limites fixées par ce décret, adapter, par arrêté, certains correctifs aux conditions locales et fixer ceux relatifs à la situation des immeubles dans les différentes zones qu’il aura déterminées.

Pour obtenir la surface corrigée d’un logement, il faut :

l° Mesurer la surface réelle de chaque pièce ;

2° Affecter chaque pièce d’un correctif variable suivant la nature de cette pièce (pièce habitable, pièce secondaire, pièce annexe) ; on obtient ainsi la surface utile de chaque pièce ;

3° Affecter la surface utile de chaque pièce d’un correctif moyen tenant compte des trois correctifs d’éclairement, d’ensoleillement et de vue de chaque pièce ; on obtient ainsi la surface corrigée de chaque pièce ;

4° Totaliser la surface corrigée des pièces du logement et l’affecter d’un correctif d’ensemble tenant compte, d’une part, de la vétusté et de l’état d’entretien du local et, d’autre part, de l’emplacement du local dans l’agglomération et des sujétions de voisinage ;

5° Ajouter les surfaces représentatives d’éléments d’équipement du local fournis par le propriétaire (postes d’eau froide et de vidange, postes d’eau chaude, w.-c., électricité, gaz, chauffage central, monte-charge, cave, grenier) ;

6° Réduire la surface corrigée du logement de 5 à 15 p. 100 pour les logements situés au 4^e étage et au-dessus, lorsqu’ils ne sont pas desservis par un ascenseur ;

7° Majorer, lorsqu’un local est affecté en tout ou partie à un usage professionnel, de 20 p. 100 la surface corrigée des pièces ou annexes utilisées pour cet usage.

Le décret en question a paru au Journal Officiel du 23 novembre et donne les tableaux de correctifs à appliquer.

b. Prix de base du mètre carré.

— Le prix de base du mètre carré est déterminé pour les différentes catégories de logements en fonction de la qualité de leur construction et, le cas échéant, suivant la localité dans laquelle ils sont situés.

Un décret pris sur le rapport du ministre de la Reconstruction doit réglementer les modalités de la fixation de ce prix. Au moment où nous écrivons ces lignes, le projet de ce décret est soumis au Conseil national économique.

Les prix de base doivent être tels qu’ils assurent, après application des correctifs, la rémunération du service rendu par le logement, ainsi que son maintien en état d’habitabilité.

II. Prix des loyers à compter du 1^er janvier 1949.

— Le décret en préparation doit fixer en outre un prix du mètre carré tel que le loyer au 1^er janvier 1949 d’un logement de deux pièces disposant d’un confort réduit et situé dans un immeuble de cinquante années d’âge, de qualité ordinaire, atteigne 4 p. 100 du salaire de base servant au calcul des prestations familiales.

Chaque semestre, à partir du 1^er juillet 1949, le prix du mètre carré sera majoré d’une somme telle que le loyer du logement visé, au précédent alinéa soit augmenté d’une somme égale de 0,8 p. 100 du salaire de base suivant un calcul des prestations familiales, et ce pendant cinq années. Ces coefficients de majoration seront fixés dans le décret à paraître.

La surface corrigée déterminée comme il est dit ci-dessus au titre I (valeur locative), multipliée par le prix du mètre carré ainsi fixé au présent titre, donnera le prix du loyer au 1^er janvier 1949 et aux semestres suivants.

En aucun cas, l’application des dispositions ci-dessus ne pourra avoir pour effet de porter le loyer à un chiffre supérieur à la valeur locative fixée au titre I ci-dessus.

III. Obligations du propriétaire et du locataire.

— Chaque propriétaire doit, avant le 1^er janvier 1949, faire connaître à chaque locataire, par lettre recommandée avec avis de réception ou par exploit d’huissier, la valeur locative des locaux qu’il occupe.

Il doit joindre à l’appui de cette notification un décompte détaillé (établi d’après un modèle type qui a été annexé au décret du 23 novembre) des bases de calcul de cette valeur locative.

La notification du propriétaire doit, à peine de nullité, indiquer aussi que, faute par le locataire d’avoir contesté la valeur locative dans le délai de deux mois, il sera forclos à l’expiration de ce délai et que cette valeur locative s’imposera comme nouveau prix.

Donc, en cas de désaccord, le locataire doit, à peine de forclusion, aviser dans les deux mois le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, de la valeur qu’il propose lui-même, en en précisant les éléments constitutifs, par décompte détaillé établi d’après le modèle type annexé au décret du 23 novembre 1948.

Le différend doit être porté devant le tribunal compétent (juge de paix ou président du tribunal civil suivant le cas).

Pour déterminer cette compétence, il faut prendre en considération le loyer qui était payé antérieurement à la loi du 11 septembre 1948.

Il importe de remarquer que les prix résultant de l’application des lois qui précèdent sont applicables de plein droit à dater du 1^er janvier 1949 sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

Mais, si la notification précitée du propriétaire au locataire est faite à une date postérieure au 1^er janvier 1949, les prix résultant de l’application de la présente loi ne seront applicables qu’à partir du terme d’usage qui suivra cette notification.

IV. Évaluation forfaitaire du loyer.

— Les parties pourront, d’un commun accord, renoncer à établir le montant du loyer d’après les règles précédentes et prendre forfaitairement comme base le loyer pratiqué au 1^er juillet 1948.

Cet accord pourra avoir pour effet de majorer le loyer chaque semestre, à compter du 1^er janvier 1949, d’une somme égale au tiers du prix pratiqué le 1^er juillet 1948.

Le total de ces augmentations successives pendant cinq ans et demi ne devra pas dépasser une majoration supérieure à 30 p. 100 du prix en vigueur au 1^er juillet 1948.

L’accord des parties pourra être dénoncé par chacune d’elles par lettre recommandée avec accusé de réception dans la quinzaine du payement de chaque terme du loyer.

Le montant des loyers déterminé d’après cette évaluation forfaitaire ne doit pas dépasser la valeur locative déterminée comme il est dit ci-dessus au titre I.

V. Observation très importante.

— Le décret dont nous parlons ci-dessus, relatif aux prix de base du mètre carré des locaux d’habitation et à usage professionnel, est paru au Journal Officiel du 11 décembre 1948. Il comporte 12 grandes pages de textes et de tableaux.

Ce décret fixe :

1° Le prix de base du mètre carré à appliquer aux locaux pour la détermination du loyer y afférent au 1^er janvier 1949 (comme il est dit au II ci-dessus) ;

2° Le montant des majorations semestrielles de ce loyer applicables à partir du 1^er juillet 1949 et jusqu’au 1^er juillet 1954 ;

3° Le prix du mètre carré servant à déterminer la valeur locative qui constitue le plafond des loyers majorés, comme il est dit au I ci-dessus.

Nous nous proposons de consacrer le prochain article à ce long décret qu’il n’est pas possible de résumer aujourd’hui.

L. CROUZATIER.

Le Chasseur Français N°624 Février 1949 Page 326