Les loyers d'habitation

La loi du 1^er septembre 1948 a autorisé une majoration semestrielle des loyers d’habitation pendant six ans à compter du 1^er janvier 1949.

Le loyer du 1^er janvier 1949, qui doit servir de base à ces majorations, peut être fixé de deux façons différentes : d’après la surface corrigée du logement ou d’après une évaluation forfaitaire prévue par la toi.

I. — Prix de la location d’après la surface corrigée.

A. SURFACE CORRIGÉE

Définition de la surface corrigée.

— La surface corrigée d’un appartement n’est autre que la surface réelle des pièces habitables et celle des autres pièces du logement affectées de correctifs tenant compte notamment de la hauteur du plafond, de l’éclairement, de l’ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables, ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local.

Calcul de la surface corrigée.

— Pour obtenir la surface corrigée d’un logement, on procède de la façon suivante :

1° Il faut déterminer la nature des pièces qui le composent. On distingue à cet effet entre les pièces habitables, les pièces secondaires et les autres pièces.

Les pièces habitables sont celles ayant les caractéristiques suivantes :

a. Une superficie d’au moins 9 mètres carrés ;
b. Une hauteur sous plafond d’au moins 2^m,50 ;
c. Une ou plusieurs ouvertures sur l’extérieur présentant une section ouvrante au moins égale au dixième de leur superficie ;
d. Un conduit de fumée ou une installation permettant le chauffage de la pièce, les portes étant closes ; toutefois, peuvent être regardées comme pièces habitables les pièces pouvant être simultanément chauffées ;
e. Dotées d’un système de ventilation, à défaut d’un conduit de fumée.

Une mention spéciale est faite pour les cuisines.

Les pièces secondaires sont celles ne satisfaisant pas à toutes les conditions ci-dessus, mais qui ont toutefois :

a. Une superficie d’au moins 7 mètres carrés ;
b. Une hauteur sous plafond d’au moins 2^m,20 ;
c. Une ou plusieurs ouvertures sur l’extérieur.

Les pièces annexes comprennent : les cabinets de toilette, salles de bains, salles de douche, w.-c., les couloirs et dégagements inférieurs à 2 mètres, les autres pièces non classées dans les deux catégories précédentes, sous réserve que leur hauteur sous plafond ne soit pas inférieure à 1^m,90.

2° On mesure la surface réelle de chaque pièce et on l’affecte d’un premier correctif correspondant à la nature de la pièce, qui est 1 pour les pièces d’habitation ; 0,9 pour les pièces secondaires ; 0,6 ou 1 pour les pièces annexes. On obtient ainsi la surface utile de chaque pièce.

3° La surface utile de chaque pièce est affectée d’un correctif moyen tenant compte- des trois correctifs d’éclairement, d’ensoleillement et de vue de chaque pièce. On obtient ainsi la surface corrigée de chaque pièce.

Le correctif d’éclairement varie de 0,6 pour les pièces sombres à 1 pour les pièces claires.

Le coefficient d’ensoleillement varie entre 0,6 pour les pièces ne recevant jamais le soleil à 1,1 pour les pièces exposées au midi largement dégagées.

Le coefficient de vue peut varier entre 0,8 pour une pièce ayant vue sur une cour très étroite ou un passage de 6 mètres de largeur au plus, à 1,1 pour une pièce ayant une vue dégagée.

4° On totalise la surface corrigée des pièces du logement et on l’affecte d’un correctif d’ensemble tenant compte, d’une part, de la vétusté et de l’état d’entretien du logement ; d’autre part, de l’emplacement du local dans l’agglomération et des sujétions de voisinage.

Le coefficient destiné à tenir compte de la vétusté et de l’état d’entretien du logement varie de 1 pour une construction en parfait état ne présentant aucune trace de vétusté, à 0,3 pour une construction à l’état d’abandon ne présentant pas les conditions élémentaires de salubrité et de sécurité.

5° Il faut ajouter ensuite à la surface corrigée du logement, ainsi obtenue, la surface représentative d’éléments d’équipement de l’appartement fournis par le propriétaire et en état de fonctionnement normal (postes d’eau froide et de vidange, postes d’eau chaude, w-c., gaz, électricité, chauffage central, vide-ordures, monte-charge, cave).

Le tableau des surfaces représentatives de ces éléments d’équipement est trop long pour être reproduit ici.

6  Lorsque le local n’est pas desservi par un ascenseur, la surface corrigée du logement est réduite, de 5 p. 100 pour les locaux situés au quatrième étage ; de 10 p. 100 pour les locaux situés au cinquième étage, et de 15 p. 100 pour les locaux situés au sixième étage et au-dessus.

7° Si tout ou partie du local est affecté à l’exercice d’une profession non commerciale ou industrielle, la surface corrigée des pièces ou annexes utilisées pour cet usage est majorée de 20 p. 100.

B. PRIX DU MÈTRE CARRÉ.

— L’article 31 de la loi du 1^er septembre 1948 dispose que le prix du mètre carré doit être fixé de telle façon que le loyer au 1^er janvier 1949 d’un logement de deux pièces disposant d’un confort réduit, et situé dans un immeuble de cinquante années d’âge, de qualité ordinaire, atteigne 4 p. 100 du salaire servant de base au calcul des prestations familiales.

Conformément aux dispositions de cet article 31 de la loi, le décret du 10 décembre 1948 a fixé le prix du mètre carré.

Il a déterminé un prix différent pour les immeubles collectifs et pour les maisons individuelles.

Dans chacun de ces deux cas, les logements sont répartis en quatre catégories, dont la deuxième et la troisième comportent respectivement trois et deux sous-catégories : la première catégorie comprend les logements ayant un caractère de luxe situés dans des constructions en matériaux d’excellente qualité ; la quatrième catégorie comporte les locaux qui ne présentent pas les conditions élémentaires d’habitation.

Pour les immeubles collectifs.

— Le prix du mètre carré s’établit comme suit :

Catégorie I. — 37 francs pour chacun des 10 premiers mètres carrés, 21 francs pour chacun des autres.
Catégorie II A. — 30 francs pour chacun.des 10 premiers mètres carrés, 18 francs pour chacun des autres.
Catégorie II B. — 25 francs pour chacun des 10 premiers mètres carrés, 16 francs pour chacun des autres.
Catégorie II C. — 22 francs pour chacun des 10 premiers mètres carrés, 14 francs pour chacun des autres.
Catégorie III A. — 19 fr. 40 pour chacun des 10 premiers mètres carrés, 11 francs pour chacun des autres.
Catégorie III B. — 18 francs pour chacun des 10 premiers mètres carrés, 9 francs pour chacun des autres.
Catégorie IV. — 15 francs pour chacun des 10 premiers mètres carrés, 7 francs pour chacun des autres.

Pour les maisons individuelles.

— Le prix du mètre carré s’établit comme suit :

Catégorie 1. — 39 francs pour chacun des 10 premiers mètres carrés, 19 francs pour chacun des autres.
Catégorie II A. — 32 francs pour chacun des 10 premiers mètres carrés, 16 francs pour chacun des autres.
Catégorie II B, — 27 francs pour chacun des 10 premiers mètres carrés, 14 francs pour chacun des autres.
Catégorie II C. — 25 francs pour chacun des 10 premiers mètres carrés, 12 francs pour chacun des autres.
Catégorie III A. — 23 fr. 30 pour chacun des 10 premiers mètres carrés, 9 fr. 50 pour chacun des autres.
Catégorie III B. — 20 francs pour chacun des 10 premiers mètres carrés, 8 francs pour chacun des autres.
Catégorie IV. — 17 francs pour chacun des 10 premiers mètres carrés, 6 francs pour chacun des autres.

C. MONTANT DU LOYER.

— La surface corrigée du logement multipliée par le prix du mètre carré de la catégorie à laquelle il appartient, déterminés l’une et l’autre comme il est dit ci-dessus, donnent le montant mensuel du loyer.

Il importe de remarquer que le prix du mètre carré fixé ci-dessus s’applique dans les zones ne comportant aucun abattement du salaire moyen départemental servant de base au calcul des allocations familiales. Dans les communes comportant un abattement du salaire moyen départemental, le loyer est affecté d’un pourcentage d’abattement correspondant à la zone dans laquelle la commune se trouve classée.

Chaque semestre, à compter du 1^er juillet 1949 et jusqu’au 1^er juillet 1954, le loyer applicable pendant le semestre précédent est augmenté du cinquième du loyer au 1^er janvier 1949 calculé comme il vient d’être dit.

II. — Prix de location d’après l’évaluation forfaitaire

La détermination du montant des loyers d’habitation d’après les règles qui viennent d’être exposées est assez compliquée. D’autre part, les décrets d’application de la loi du 1^er septembre 1948 n’ont paru qu’au Journal officiel des 23 novembre et 11 décembre 1948, c’est-à-dire à une date assez tardive pour permettre aux propriétaires d’effectuer ces calculs avant le 1^er janvier 1949. Aussi la plupart d’entre eux ont-ils proposé à leurs locataires de fixer le montant du loyer au 1^er janvier 1949 d’après l’évaluation forfaitaire autorisée par la loi.

Cette évaluation forfaitaire consiste à prendre, comme montant du loyer d’habitation au 1^er janvier 1949, le loyer payé au 1^er juillet 1948 majoré d’un tiers.

Ensuite, chaque semestre, du 1^er juillet 1949 au 1^er juillet 1954, le montant du loyer du semestre précédent est majoré d’un tiers du prix du loyer au 1^er juillet 1948 sans que le total de ces augmentations successives puisse dépasser une majoration supérieure à 400 p. 100 du prix pratiqué au 1^er juillet 1948.

Ainsi, pour un loyer de 1.200 francs au 1^er juillet 1948, ce montant sera de :

1.600 francs au 1^er janvier 1949, 2.000 francs au 1^er juillet,
2.400 francs au 1^er janvier 1950, 2.800 francs au 1^er juillet,
3.200 francs au 1^er janvier 1951, 3.600 francs au 1^er juillet,
4.000 francs au 1^er janvier 1952, 4.400 francs au 1^er juillet,
4.800 francs au 1^er janvier 1953, 5.200 francs au 1^er juillet,
5.600 francs au 1^er janvier 1954, 6.000 francs au 1^er juillet.

Cet accord des parties sur l’évaluation forfaitaire du loyer peut être dénoncé par chacune d’elles par lettre recommandée avec accusé de réception adressée dans la quinzaine suivant le payement de chaque terme de loyer. Dans ce cas, dès le terme qui suit la dénonciation de l’accord, le montant du loyer est calculé d’après la surface corrigée de l’appartement.

III. — Observation importante.

L’article 32 de la loi du 1^er septembre 1948 dispose que :

« Chaque propriétaire devra, avant le 1^er janvier 1949, faire connaître à chaque locataire ou occupant, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra-judiciaire, la valeur locative des locaux qu’il occupe. »

La sanction de l’inobservation de cette formalité, prescrite par l’article 33, deuxième alinéa, est la suivante :

« Au cas où la notification prévue par l’article 32 est faite à une date postérieure au 1^er janvier 1949, les prix résultant de l’application de la présente loi ne seront applicables qu’à partir du terme d’usage qui suivra cette notification ; toutefois, s’il y a lieu à réduction en application des dispositions de l’article 35, et quelle que soit la date de la notification, le nouveau prix sera applicable à partir du 1^er janvier 1949. »

L. CROUZATIER.

Le Chasseur Français N°625 Mars 1949 Page 374