Le nouveau régime des loyers d'habitation

La présente étude comporte l’examen des dispositions spéciales relatives aux immeubles sinistrés du fait de la guerre, aux locaux administratifs, aux locations et sous-locations en meublé, aux habitations à bon marché.

I. Immeubles sinistrés par faite de guerre reconstruits ou réparés.

Report du bail sur l’immeuble reconstruit.

— Le bail à loyer des locaux d’habitation ou à usage professionnel ou affectés soit à une administration publique, soit à l’exercice d’une fonction publique, situés dans des immeubles détruits ou endommagés par suite de faits de guerre est reporté sur l’immeuble réparé ou reconstruit même sur un autre terrain, en remplacement de l’immeuble primitif.

Report des prorogations sur l’immeuble reconstruit.

— Les personnes qui, au moment du sinistre, occupaient les lieux en vertu de prorogations légales ou de dispositions concernant leur maintien dans les lieux peuvent prendre possession des locaux réparés ou reconstruits et s’y maintenir dans les conditions fixées par la présente loi.

Insuffisance des locaux reconstruits.

— Si des modifications sont intervenues dans la surface ou la disposition des lieux qui mettent obstacle à la réintégration de tous les locataires et occupants ayant fait connaître leur intention d’occuper les lieux, la préférence sera donnée aux locataires ou occupants dont la famille est la plus nombreuse et, à égalité de charges familiales, aux plus anciens.

Droit de priorité du propriétaire.

— Le report du bail ou de la prorogation susvisé n’est pas opposable au propriétaire sinistré immobilièrement justifiant d’un motif légitime d’habiter par lui-même l’un des locaux réparés ou reconstruits ou de le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.

Ce report du bail ou de la prorogation n’est pas non plus opposable au propriétaire sinistré dont l’habitation personnelle a été détruite et qui, par application de la loi du 28 octobre 1948, reconstruit une habitation personnelle de même importance en transférant sur celle-ci d’autres droits à indemnité de dommages de guerre.

Prix du loyer.

— L’article 71 de la loi du 1^er septembre 1948 dispose que, à compter du 1^er janvier 1949, les loyers des locaux ainsi réparés ou reconstruits seront déterminés conformément aux dispositions de ladite loi. Ce texte paraît donc abroger l’article 5 de la loi du 18 juillet 1942, qui laissait toute liberté au propriétaire pour la fixation du loyer de ces locaux.

Toutefois, cet article 71 autorise, sous certaines conditions, les propriétaires à majorer le loyer légal.

Il dispose, en effet, que, lorsque la part des dépenses de reconstruction, d’amélioration ou de réparation restant à la charge des propriétaires dépasse en moyenne 3.000 francs par pièce principale, les propriétaires sont autorisés à percevoir, en sus du loyer légal, une majoration de loyer pouvant atteindre au plus l’intérêt calculé au taux de 6 p. 100 des sommes correspondant à la quote-part des dépenses de reconstruction, de réparation ou d’amélioration, laissées à leur charge ou non encore remboursées par l’État au titre des dommages de guerre.

Dans ce cas, la majoration autorisée de l’ensemble des loyers doit être répartie entre toutes les personnes qui habitent l’immeuble au prorata du nombre de pièces principales qu’elles occupent. Mais, en cas d’améliorations, cette répartition ne joue qu’à l’égard des personnes qui ont bénéficié des travaux exécutes.

II. Locations de locaux administratifs.

1° Soumises au régime des locaux d’habitation.

— L’article 1^er de la loi dispose : « L’occupation des locaux affectés à l’exercice d’une fonction publique dans lesquels l’habitation est indivisiblement liée au local utilisé par ladite fonction est régi, après l’expiration du bail écrit ou verbal, par les dispositions suivantes » (celles du régime des locaux d’habitation).

Cependant, par exception à ce principe et en vertu de l’article 33, les prix résultant de la mise en vigueur de la présente loi s’appliqueraient, à compter du 1^er janvier 1949, aux baux en cours comme pour les locaux d’habitation.

2° Soumises à des dispositions spéciales.

— L’article 2 de la loi stipule, au contraire, que : dans toutes les communes, à l’expiration des baux conclus entre les parties, l’occupation des immeubles ou parties d’immeubles par les administrations publiques de l’État des départements et des communes et par les établissements publics, ainsi que celle des locaux affectés à l’exercice d’une fonction publique dans lesquels l’habitation n’est pas indivisiblement liée au local utilisé pour cette location, est soumise aux dispositions des articles 9 et 37 ci-dessous. Ces articles sont relatifs au maintien dans les lieux et au prix des loyers.

a. Maintien dans les lieux.

— Les preneurs de ces baux venus à expiration sont maintenus dans les lieux jusqu’au terme d’usage qui suivra le 1^er janvier 1949 (à Paris, 1^er avril 1949).

Les locaux ainsi rendus vacants ne peuvent être affectés qu’à l’habitation. Sont nulles de plein droit les locations et sous-locations ayant pour objet de donner à ces locaux une destination autre que l’habitation.

Mais cette disposition n’empêche nullement les bailleurs de renouveler ou de reconduire, à leur expiration, les contrats de location qu’ils ont souscrits aux administrations publiques.

b. Prix du loyer.

— Le prix de location est celui indiqué dans le bail : pour les baux à venir, il sera fixé, à défaut d’accord amiable, par le juge à l’aide de tous éléments d’appréciation.

III. Locations et sous-locations en meublé.

1° Du maintien dans les lieux.

Principe du maintien.

— Les locataires, sous-locataires et occupants de bonne foi d’un local meublé bénéficient du maintien dans les lieux aux mêmes conditions que les locataires de locaux loués nus et sont exposés, comme ces derniers, au même droit de reprise de la part des propriétaires.

Reprise des locaux.

a. Domicile du bailleur.

— Le bénéfice du maintien dans les lieux n’est pas cependant opposable au propriétaire ou au locataire principal qui justifie avoir loué ou sous-loué un local constituant son domicile.

b. Logement indivisible.

— En cas de sous-location partielle, ce maintien ne peut pas non plus être invoqué contre le locataire principal lorsque les locaux occupés forment avec l’ensemble des lieux un tout indivisible, sauf en ce qui concerne les sous-locataires rentrant dans les catégories visées à l’article 28 de l’ordonnance du 11 octobre 1945 (chefs de famille ayant quatre enfants, engagés volontaires, personnel des services de l’État, etc.) et lorsque le locataire principal habite un logement insuffisamment occupé aux termes de cette ordonnance. Ce maintien n’est opposable au propriétaire que pendant la durée du maintien dans les lieux du locataire principal.

c. Location provisoire.

— Le bénéfice du maintien dans les lieux ne peut pas être opposé au bailleur si celui-ci peut prouver qu’il avait accueilli le preneur en raison de circonstances exceptionnelles pour une location provisoire ; cette dernière disposition ne peut toutefois être invoquée contre ceux dont le domicile a été détruit par faits de guerre et n’a pas encore été reconstruit.

Reprise du mobilier.

— Dans tous les cas, à l’expiration du bail ou de la location verbale, le bailleur peut, à l’encontre du locataire ou du sous-locataire bénéficiaire du maintien dans les lieux, reprendre son mobilier, s’il justifie qu’il en a besoin pour sa propre installation ou celle de ses ascendants ou descendants.

2° Prix des locations et sous-locations.

Locations totales.

— L’article 43 de la loi du 1^er septembre 1948 dispose que le bailleur qui, n’exerçant pas la profession de loueur en meublé, loue exceptionnellement en totalité un local normalement meublé est autorisé à demander au preneur :

Le montant du loyer déterminé comme s’il s’agissait d’un local nu ;
Le prix de location des meubles, qui ne pourra dépasser le montant du loyer principal ;
Le montant des prestations, taxes et fournitures visées à l’article 38 de la loi pour les locations de locaux nus, et tous impôts et taxes perçus à l’occasion des locations en meublé.

Sous-locations partielles.

— Pour les sous-locations partielles en meublé, existant au 1^er septembre 1948 et pour les sous-locations partielles en meublé autorisées en application des dispositions de l’article 78 de la loi du 1^er septembre 1948, le prix de location est déterminé tout d’abord comme s’il s’agissait d’un local nu.

À cet effet, il est tenu compte de l’importance des locaux sous-loués et d’un prorata de prestations, taxes et fournitures payées par le locataire principal. Le principal du loyer ainsi obtenu peut être majoré de 20 p. 100 et du prix des prestations particulières que le locataire principal est appelé à fournir.

Au prix du loyer sous-loué nu ainsi déterminé, il est ajouté le prix de location des meubles, qui ne peut dépasser le principal dudit loyer ; il peut être exigé en sus le montant de tous impôts et taxes perçus à l’occasion des locations en meublé.

IV. Habitations à bon marché.

— Les dispositions de la loi du 1^er septembre 1948 sur les loyers ne sont pas toutes applicables aux habitations à bon marché.

Ces habitations ne sont régies que par certaines dispositions de ladite loi, notamment celles relatives au maintien dans les lieux, au droit de reprise, aux meublés, à l’interdiction de céder et de sous-louer, à la procédure, aux sanctions.

Par contre, elles ne sont pas soumises aux règles de ladite loi relatives au calcul des loyers. Les prix de location de ces maisons sont régis par les dispositions de l’article 5 de la loi du 3 septembre 1947 et de l’arrêté du 31 décembre 1948.

Quant aux loyers des logements à loyer moyen, ils ne peuvent dépasser la valeur locative des locaux similaires déterminée suivant le système du reclassement.

L. CROUZATIER.

Le Chasseur Français N°626 Avril 1949 Page 422