Baux industriels et commerciaux

Une loi du 31 décembre 1948 a institué une nouvelle prorogation conditionnelle pour les preneurs de baux de locaux ou d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal.

Pour bien comprendre la portée de cette mesure, il importe de rappeler la législation des trois dernières années à ce sujet.

Législation antérieure.

Loi du 18 avril 1946.

— Cette loi avait déjà établi une prorogation de plein droit jusqu’au 1^er janvier 1948 pour les baux industriels, commerciaux ou artisanaux.

Elle s’appliquait aux preneurs dont les baux échus depuis le 1^er septembre 1939, encore en cours au moment du vote de la loi, n’avaient pas été renouvelés à cette date du 18 avril 1946.

Cette prorogation ne faisait cependant pas obstacle au droit de reprise du propriétaire qui voulait habiter lui-même les lieux ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants.

Elle ne comportait pas de révision du prix du bail pendant la période comprise entre la fin du bail et le 1^er janvier 1948, à moins que cette possibilité de révision ne résulte déjà soit d’une clause du contrat lui-même, soit de dispositions législatives.

Les preneurs, qui n’avaient pas fait en temps voulu la demande en renouvellement du bail et qui se trouvaient ainsi forclos, voyaient s’ouvrir un nouveau délai pour formuler cette demande.

Enfin, les preneurs qui avaient déjà fait leur demande de renouvellement, sans que le bail ait été encore renouvelé, devaient la refaire, s’il y avait lieu, par suite de cette prorogation, pour qu’elle intervienne dans le délai imparti par la loi, c’est-à-dire deux ans au plus tôt et six mois au plus tard avant la fin du bail expiré ou prorogé.

Loi du 3 septembre 1947.

— Cette loi a institué deux sortes de prorogations.

Tout d’abord elle a reporté du 1^er janvier 1948 au 1^er janvier 1949 la fin de la prorogation de plein droit qui avait été établie par la loi du 18 avril 1946.

Cette nouvelle prorogation jouait pour tous les baux en cours au 3 septembre 1948 et non renouvelés, qui devaient venir à échéance avant le 1^er janvier 1949.

La seconde prorogation, qui est encore appliquée puisqu’elle va jusqu’au 1^er janvier 1951, bénéficie de plein droit aux preneurs de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal qui, par suite de faits de guerre directs ou indirects, n’ont pu exploiter ou faire exploiter leur fond à leur profit pendant une durée totale d’au moins un an.

En aucun cas, le droit de reprise du propriétaire ne pouvait ou ne peut être opposé au locataire bénéficiant de ces prorogations.

Le prix du bail pouvait ou peut être révisé pendant la durée de ces prorogations, suivant les règles de la propriété commerciale.

Les décisions de justice à intervenir à la suite de la procédure déjà engagée au moment de la promulgation de la loi ou déjà rendues, mais non encore exécutées, n’étant pas opposables à ces prorogations, ne devaient ou ne doivent recevoir effet qu’à l’expiration de celles-ci, soit le 1^er janvier 1949 ou 1951 suivant le cas dont il s’agit.

Enfin le délai de six mois à deux ans avant la fin du bail, que doit observer le preneur pour demander le renouvellement de son bail, devait ou doit se calculer par rapport à la fin de ces prorogations et non pas du bail lui-même.

Loi du 31 décembre 1948.

— Cette loi a reporté au 1^er janvier 1950 la fin de la prorogation de plein droit qui était précédemment fixée au 1^er janvier 1949.

Comme par le passé, cette nouvelle prorogation fait obstacle au droit de reprise du propriétaire.

Le prix du bail peut être révisé semble-t-il, s’il y a lieu, pendant la durée de cette prorogation, conformément aux règles de la législation sur la propriété commerciale.

Mais, pour cette prorogation jusqu’au 1^er janvier 1950, la loi du 31 décembre 1948 a édicté certaines dispositions nouvelles.

Tout d’abord, il est précisé que cette prorogation ne constitue pour le preneur qu’une faculté, à laquelle il lui est permis de renoncer. Il se peut, en effet, que celui-ci, pour des raisons diverses, préfère obtenir directement le renouvellement de son bail au lieu de le solliciter à l’expiration de cette nouvelle prorogation.

Aussi la loi du 31 décembre 1948 dispose-t-elle que : « Cette prorogation ne porte pas atteinte au droit du locataire d’exiger le renouvellement de son bail à compter de l’expiration de celui-ci ou, s’il est déjà expiré, à compter du 1^er janvier 1949. »

En second lieu, le preneur a droit à la prorogation jusqu’au 1^er janvier 1950, alors même qu’il ne serait pas en mesure de bénéficier du renouvellement de celui-ci.

C’est ce qu’exprime la loi en disant que : « Le bénéfice de la prorogation n’est pas subordonné à l’existence du droit à renouvellement. »

Comme pour les prorogations antérieures, la nouvelle prorogation prolonge d’autant le délai de six mois à deux ans avant la fin du bail accordé au preneur pour demander le renouvellement de celui-ci. Ainsi bien des commerçants, qui étaient forclos pour demander ce renouvellement, se trouvent ainsi habilités pour le solliciter.

Mais la loi innove en la matière lorsqu’elle dispose que :

« Les demandes en renouvellement et les demandes en reprise formées antérieurement à la promulgation de la présente loi n’auront pas à être renouvelées. »

Cette disposition est très importante.

Il advenait, en effet, auparavant, que des commerçants, ayant formulé leur demande en renouvellement de bail dans le délai voulu de six mois à deux ans avant la fin de celui-ci, se trouvaient, par suite de l’institution d’une prorogation postérieure à cette demande, avoir sollicité le renouvellement plus de deux ans avant la fin de leur bail ainsi prorogé.

Ils étaient ainsi forclos et la plupart du temps n’apprenaient leur situation véritable qu’à la fin de leur jouissance, lorsqu’il était trop tard pour y remédier.

Pareil inconvénient ne sera donc plus à redouter.

La loi du 31 décembre 1948 contient enfin un dernier article à caractère fiscal qui est ainsi conçu : « En aucun cas les majorations de loyers de locaux ou d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal intervenues après le 1^er janvier 1948 ne pourront donner lieu, ni pour les propriétaires, ni pour les locataires, à des majorations d’impôts et de taux, exception faite du droit d’enregistrement du bail.

L. CROUZATIER.

Le Chasseur Français N°627 Mai 1949 Page 469