Les loyers d’habitation

Pour calculer le prix de location d’après la surface corrigée des locaux, on multiplie cette surface corrigée par le prix du mètre carré ; qui varie suivant la catégorie de logement.

On distingue quatre catégories de locaux, dont la 2^e et la 3^e comprennent respectivement 3 et 2 sous-catégories ; il y a en outre une catégorie exceptionnelle dite de luxe.

I. — Catégories de locaux.

A. Caractéristiques des catégories.

— Les caractéristiques des diverses catégories de locaux sont les suivantes.

Première catégorie.

— Dans cette catégorie entrent les locaux ayant un caractère de luxe situés dans des constructions en matériaux d’excellente qualité assurant des conditions parfaites d’habitation et qui présentent la plupart des caractéristiques suivantes :

— Aspect, tant extérieur qu’intérieur, particulièrement soigné (revêtements et décorations de qualité).
— Large conception des pièces de réception, des dégagements, pièces secondaires et annexes. Baies de dimensions plus grandes que la normale. Hauteur de plafond sensiblement supérieure à la moyenne.
— Installations et équipement, sinon très modernes, du moins de très bonne qualité.
— Dans les immeubles collectifs, large conception des accès, vestibules et escaliers communs, présence d’un ou plusieurs ascenseurs, d’escaliers de service, de monte-charge, de tapis.

Deuxième catégorie.

— Dans cette catégorie entrent les locaux situés dans des constructions en matériaux de bonne ou très bonne qualité assurant des conditions satisfaisantes d’habitabilité (notamment au point de vue de l’isolation phonique ou thermique), qui présentent la plupart des caractéristiques suivantes :

— Existence de pièces de réception (salle à manger et salon pour les locaux d’un certain nombre de pièces ; dégagements intérieurs de dimensions normales et d’aspect satisfaisant ;
— Installations et équipement de bonne qualité ou de qualité moyenne ;
— Dans les immeubles collectifs : accès faciles, vestibules, escaliers de dimensions et d’aspect satisfaisants.

Troisième catégorie.

— Cette catégorie constitue dans la plupart des communes la grande majorité des constructions existantes. La sous-catégorie A correspond à la catégorie visée par l’article 31 de la loi du 1^er septembre 1948 ; mais cette définition, donnée par le décret du 10 décembre 1948, n’est pas très explicite.

Entrent dans cette catégorie les locaux situés dans des constructions en matériaux ordinaires et d’exécution économique assurant des conditions d’habitabilité ordinaires ou médiocres qui présentent les principales caractéristiques suivantes :

— Absence de pièces de réception spécialisées ;
— Dimensions en général exiguës des pièces ;
— Dégagements intérieurs et extérieurs réduits.

Quatrième catégorie.

— Les locaux de cette catégorie sont ceux qui ne présentent pas ou ne présentent plus les conditions élémentaires d’habitabilité.

Il en est ainsi notamment de certaines constructions édifiées avec des matériaux dont la qualité ou la mise en œuvre est exceptionnellement défectueuse, ainsi que des immeubles démunis de tout équipement (aucun w.-c. ni particulier au local, ni même commun à l’immeuble).

B. Caractéristiques des sous-catégories.

A. LOCAUX APPARTENANT À LA DEUXIÈME CATÉGORIE.

1° Locaux situés dans l’agglomération parisienne.

— a. La sous-catégorie A comprend des locaux situés dans des constructions de très bonne qualité qui comportent de larges pièces de réception et des dégagements intérieurs assez vastes. Dans les immeubles collectifs, présence d’un escalier assez large avec tapis, d’un escalier de service et, si l’immeuble a plus de deux étages, d’un ascenseur.

Cette sous-catégorie diffère principalement de la première catégorie par :

— une moindre ampleur des pièces de réception, entrées et galeries ;
— le nombre plus réduit des cabinets de toilette, salles de bains, lingeries et offices ;
— des matériaux parfois de moindre qualité ;
— des dimensions moins importantes des dégagements, vestibules et escaliers ;
— et de l’absence de monte-charges, dans les immeubles collectifs.

b. La sous-catégorie B comprend des locaux situés dans des constructions d’une qualité ou d’une classe inférieure aux précédentes :

— matériaux assurant une isolation phonique ou thermique moins satisfaisantes ;
— dégagements intérieurs et extérieurs peu importants ;
— absence fréquente d’ascenseurs, voire d’escaliers de service ou de tapis d’escaliers dans les immeubles collectifs.

c. La sous-catégorie C comprend des locaux situés dans des constructions de bonne qualité, mais qui se distinguent notamment des précédents par :

— un aspect plus ordinaire ;
— un faible développement tant des dégagements, vestibules et escaliers, que des pièces et entrées (il existe généralement un salon et une salle à manger dès qu’il y a au moins quatre pièces, mais ils sont assez exigus) ;
— dans les immeubles collectifs, absence habituelle d’ascenseurs, d’escaliers de service, de tapis d’escalier ; les appartements ont rarement plus de quatre pièces principales ; ils donnent parfois sur des paliers communs à plus de deux logements.

2° Locaux situés en province.

— Il y a lieu d’adapter les indications qui précèdent aux circonstances locales.

Dans les localités de très faible importance, il arrive fréquemment qu’aucun logement ne soit susceptible d’être classé dans la catégorie 2A, à fortiori dans la première catégorie ; le classement dans la catégorie 2B ne concerne que peu de logements.

Dans les villes importantes, les locaux de première catégorie sont exceptionnels, et ceux mêmes de la catégorie 2A assez rares.

Le caractère général de la localité a, dans une large mesure, déterminé le caractère des constructions. Dans une ville presque uniquement industrielle, il n’existe pour ainsi dire pas de locaux de première catégorie et pas de locaux de deuxième catégorie.

B. LOCAUX APPARTENANT À LA TROISIÈME CATÉGORIE.

Pour le choix entre les sous-catégories A et B, il y a lieu de prendre notamment en considération la qualité des matériaux employés, la dimension, l’aspect des accès, des pièces et des dégagements, le fini de la construction.

Dans la sous-catégorie A, l’isolation phonique et thermique est encore satisfaisante. Les dégagements intérieurs et extérieurs, quoique de dimensions réduites, sont également satisfaisants.

Au contraire, dans la sous-catégorie B, la construction est souvent de qualité médiocre ou présente certains vices : humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes. Les dégagements intérieurs ou extérieurs sont, en général, sacrifiés. Les escaliers et couloirs sont particulièrement sombres ou mal éclairés, ou, au contraire, en plein vent.

II. — Classement des locaux dans les catégories.

Pour le classement d’un local dans l’une des catégories ou sous-catégories, il y a d’abord lieu de se référer aux usages traditionnels concernant les différents types de constructions.

Il faut tenir compte en outre des réserves suivantes :

1° Dans le choix des catégories, il n’y a pas lieu de faire état de l’importance des équipements propres au local puisque ceux-ci font par ailleurs l’objet des correctifs. En effet, dans la plupart des cas, la qualité et l’importance des installations d’hygiène et de confort sont en rapport avec la qualité de l’immeuble ; mais il n’en est pas toujours ainsi.

2° Le classement doit se faire par local et non pas par immeuble.

Dans les immeubles collectifs, les divers logements d’un même bâtiment sont, d’une manière générale, situés dans la même catégorie ; ils jouissent des mêmes avantages ou procèdent d’une même conception ; ils ont les mêmes caractéristiques au point de vue de la construction, et notamment de l’isolation phonique et thermique.

Mais souvent il existe dans un même immeuble collectif des locaux de qualité inférieure aux autres : il en est ainsi des locaux situés au dernier étage et parfois de ceux situés à l’entresol.

3° Toutes les catégories et sous-catégories ne sont pas représentées dans toutes les communes : sauf à Paris et dans quelques villes de plus de 100.000 habitants, il est exceptionnel de rencontrer des locaux correspondant à la première catégorie ; à Paris même, ces locaux ne se présentent presque uniquement que dans certains quartiers. De même il est possible que, dans certaines localités, quelques sous-catégories n’existent pas ou soient rares, en particulier l’une ou l’autre de celles qui correspondent aux sous-catégories de la deuxième catégorie.

Pour la détermination de la catégorie et, éventuellement, de la sous-catégorie, il y a lieu de prendre en considération la mesure dans laquelle le local répond aux caractéristiques prévues, ainsi que, éventuellement, les divers éléments propres à l’immeuble qui ne font pas l’objet de correctifs dans le calcul de la surface corrigée.

4° Parmi ces éléments propres soit au local, sort à l’immeuble, on doit prendre notamment en considération :

a. Une disposition particulièrement incommode (couloirs et dégagements de longueur excessive, pièces se commandant ou mal desservies) ;
b. Une disposition très mal adaptée aux habitudes actuelles (pièces qui, compte tenu des autres caractéristiques du local, présentent des dimensions manifestement exagérées).

5° On peut éventuellement prendre en considération la mesure où les inconvénients, susceptibles de découler des éléments ci-après, influent sensiblement sur les conditions d’habitation et d’aspect du local.

a. L’impossibilité d’installer des équipements d’hygiène (faute de conduit d’évacuation par exemple, etc.) ;
b. L’importance des pièces et annexes sous combles ou en sous-sol par rapport au nombre total des pièces et annexes entrant dans le calcul de la surface corrigée ;
c. L’absence de cave et de grenier ;
d. La qualité inférieure de la construction dans une partie importante du local (parties traitées avec des matériaux de moindre qualité, etc.) ;
e. L’absence totale de conduits de fumée à l’intérieur du local.

6° Compte tenu des usages locaux, la présence ou l’absence d’un concierge peut, dans les immeubles collectifs, influer éventuellement sur le classement des locaux qui s’y trouvent situés.

7° Les prix résultant de la nouvelle réglementation constituant un maximum, les parties peuvent valablement convenir d’une réduction ;

8° Dans les appartements de type récent, le nombre de pièces et leurs dimensions sont, en général, plus réduits que dans les locaux de type ancien présentant par ailleurs des caractéristiques semblables ; une telle disposition des lieux n’entraîne pas nécessairement un classement dans une catégorie ou sous-catégorie inférieure.

Les indications qui viennent d’être données ne sont que les instructions administratives élaborées en cette matière.

L. CROUZATIER.

Le Chasseur Français N°630 Août 1949 Page 613