Locaux et terrains

Les loyers des locaux tels que garages, remises, et des cours, jardins, terrains, etc., loués accessoirement aux locaux d'habitation, ne sont pas régis par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 sur les loyers d'habitation.

Ils font l'objet d’une réglementation spéciale édictée par le décret du 15 juin 1949.

Cette réglementation a pour objet de déterminer le prix mensuel maximum au mètre carré du loyer de ces dépendances, au 1er janvier 1949.

Le loyer ainsi fixé au 1er janvier 1949, dans la limite de ce maximum, doit servir de base aux majorations semestrielles, à compter du 1er juillet 1949 jusqu'au 1 juillet 1954 ; cette augmentation semestrielle est de 20 p. 100 du. loyer du 1er janvier 1949 convenu par les parties dans la limite du maximum.

I. Locaux ou dépendances.

— Les loyers des dépendances de toute nature, telles que remises, granges, etc., louées ou occupées accessoirement aux locaux d'habitation ou à usage professionnel, ne peuvent excéder au 1er janvier 1949 le produit de leur surface, multiplié par un prix mensuel maximum du mètre carré.

Le calcul, de cette surface et la fixation du prix de location maximum au mètre carré ont lieu d'après les règles suivantes :

1° Détermination de la surface des locaux.

— On calcule d'abord la surface réelle de chaque dépendance. Elle se mesure entre les murs et les cloisons.

La superficie de chaque dépendance est affectée d'un coefficient tenant compte des conséquences de la vétusté et de l'état d'entretien.

Ce coefficient, qui varie entre 1 et 0,3 par palier de 0,l, est fixé comme suit :

le coefficient 1 s'applique aux dépendances à l'état neuf ;

le coefficient 0,7 s'applique à une dépendance close dont les clôtures ou les fermetures sont déformées, et présentent des défectuosités notables, ou dont la couverture n'assure pas, une protection parfaite ;

le coefficient 0,5 s'applique à une dépendance dont la clôture n'est plus assurée, ou à une dépendance dont la charpente est déformée et la couverture dégradée, cette dépendance pouvant encore être utilisée comme dépôt de matériaux ou d'objets peu fragiles ;

le coefficient 0,3 s'applique à une dépendance dans un état tel que son utilisation s'en trouve profondément compromise.

Pour l'application de ces coefficients, il n'est tenu compte que des travaux et des réparations effectués par le propriétaire.

On ajoute ensuite à la surface de chaque dépendance la surface représentative des éléments d'équipement fournis par le propriétaire et en état de fonctionnement normal.

Cette surface représentative est la suivante :

2° Classement des locaux ou dépendances.

— Les diverses dépendances d'un même local d'habitation ou professionnel sont ensuite réparties, d'après leurs qualités, en quatre classes.

Ce classement a lieu d'après les principes généraux suivants :

Première classe. — Dépendances construites en matériaux d'excellente qualité, plafonnées, sous-dallées, cimentées ou équivalentes. Ces dépendances doivent présenter des conditions d'isolation thermique satisfaisantes et être claires, sèches, aérées, aisées et munies d'une fermeture complète et solide.

Deuxième classe. — Dépendances du type précédent, mais présentant des défauts, tels que : humidité, aération insuffisante, etc., ou dépendances construites en matériaux de bonne qualité, mais mis en œuvre de façon économique : charpente ou ossature de plancher apparente, pavage grossier ; fermeture complète et encore insuffisante.

Troisième classe. — Dépendances des types précédents, mais présentant de graves défauts : aération défectueuse, forte humidité, sols bruts, clôture partielle ; ou dépendances construites en matériaux de qualité ordinaire et qui, par suite de leurs caractéristiques, ne peuvent être utilisés que dans des conditions limitées.

Quatrième classe. — Dépendances en matériaux de qualité médiocre et qui, par suite de leurs caractéristiques, n'exercent qu'une protection rudimentaire.

3° Prix du mètre carré.

— Pour chacune des quatre classes de locaux ou dépendances, il a été prévu des maxima de prix mensuels au mètre carré, au 1er janvier 1949.

Ces prix maxima mensuels au mètre carré sont :

Pour la 1re classe            pour chacun des 40 1ers m2                       10 fr. le m2
                                      pour chacun des suivants                             7 =====

Pour la 2e classe             pour chacun des 40 1ers m2                       7 =====
                                      pour chacun des suivants                             5 =====

Pour la 3e classe             pour chacun des 40 1ers m2                       5 =====
                                      pour chacun des suivants                             3 =====

Pour la 4e classe             pour chacun des 40 1ers m2                       3 =====
                                      pour chacun des suivants                             1,50 ===

4° Calcul du loyer.

— Les surfaces des dépendances entrant dans une même classe sont totalisées et multipliées par le prix du mètre carré correspondant à ladite classe.

Un local d'habitation peut comprendre des dépendances appartenant à différentes classes. Pour obtenir le loyer global de ces dépendances, on additionne les loyers de chacune de ces classes obtenus comme il vient d'être dit.

Il importe de remarquer que dans les communes comportant un abattement du salaire servant de base au calcul des allocations familiales, les loyers des dépendances ainsi calculés sont diminués d'un pourcentage égal à deux fois l'abattement de salaire correspondant à la zone dans laquelle se trouve classée la commune.

II. Terrains de toute nature.

— De même les loyers des cours, terrains et jardins d'une part, balcons et terrasses d'autre part, loués ou occupés accessoirement aux locaux d'habitation ou à usage professionnel, ne peuvent excéder au 1er janvier 1949, en vue du calcul des majorations semestrielles de juillet 1949 à juillet 1954, le produit de leur surface totale multiplié par son prix maximum au mètre carré.

Ces surfaces et ces prix maxima sont établis d'après les règles suivantes.

1° Surface des terrains.

— La superficie de chaque cour, jardin, terrain, balcon ou terrasse se mesure à l'intérieur des murs, balustrades ou clôtures lorsqu'il en existe.

La superficie totale des cours, jardins, terrains, balcons et terrasses est affectée d'un coefficient tenant compte de l'emplacement dans l'agglomération et des sujétions de voisinage.

Ce coefficient est égal à celui fixé pour les locaux d'habitation dont les jardins, cours, terrains, terrasses, balcons constituent l'accessoire. Il varie de 1,1 à 0,7 par palier de 0,1.

2° Classement des terrains, etc...

Les cours, jardins et terrains sont répartis en quatre classes :

1re classe : jardins aménagés avec décors, plantés avec recherches et entièrement clos ;

2e classe : jardins d'agrément bien plantés et dessinés ; jardins potagers et fruitiers, bien exposés et en bonne terre ;

3e classe : jardins ordinaires ;

4e classe : cours et terrains nus.

Les balcons et terrasses sont divisés en trois classes :

1re classe : balcons de construction soignée et terrasses aménagées, bien exposés, largement dégagés et de plein pied avec le local ;

2e classe : balcons et terrasses simples, peu dégagés ou mal exposés et aisément accessibles ;

3e classe : balcons et terrasses mal exposés et sans vue ou dont l’accès est malaisé.

3° Prix du mètre carré.

— Les prix mensuels maxima au mètre carré au 1er janvier 1949 sont les suivants.

a. Pour les cours, jardins et terrains :

1re classe                        de 41 à 200 m2                                          2 fr. le m2.
                                       de 201 à 600 m2                                        1 =====

2e classe                         de 41 à 200 m2                                          1,50 ===
                                       de 201 à 600 m2                                        0,75 ===

3e classe                         de 41 à 200 m2                                          1 =====
                                       de 201 à 600 m2                                        0,50 ===

4e classe                         de 41 à 200 m2                                          0,50 ===
                                       de 201 à 600 m2                                        0,25 ===

b. Pour les balcons et terrasses :

1re classe                        de 21 à 50 m2                                            4 fr. le m2.
                                       de 51 à 200 m2                                          2 =====
                                       de 201 à 600 m2                                        1 =====

2e classe                         de 21 à 50 m2                                            3 =====
                                       de 51 à 200 m2                                          1,50 ===
                                       de 201 à 600 m2                                        0,75 ===

3e classe                         de 21 à 50 m2                                            2 =====
                                       de 51 à 200 m2                                          1 =====
                                       de 201 à 600 m2                                        0,50 ===

4° Calcul du loyer.

— Les surfaces des terrains, cours, jardins, terrasses et balcons entrant dans une même classe sont totalisés et multipliés par les prix maxima du mètre carré correspondant à cette classe.

On additionne ensuite les produits ainsi obtenus, lorsqu'il y a plusieurs classes de terrains, cours, jardins, etc...

Enfin, dans les communes comportant un abattement du salaire servant de base au calcul des allocations familiales, les loyers résultant de ce calcul sont diminués d'un pourcentage égal à trois fois l'abattement du salaire correspondant à la zone dans laquelle la commune se trouve classée.

5° Observations.

— Les loyers des jardins, cours, terrasses et balcons, dont la superficie est supérieure à 600 mètres carrés, sont fixés à l’amiable, sinon par décision de justice.

Dans les immeubles collectifs, l'usage commun des cours et des terrains nus ne donne lieu à aucun loyer. En ce qui concerne les jardins, cours et terrains plantés, terrasses, balcons à usage commun, leur loyer est réparti entre les locataires au prorata de leur loyer de locaux d'habitation.

L. Crouzatier.

Le Chasseur Français N°647 Janvier 1951 Page 46