Prêts spéciaux du Crédit foncier de France

Le bénéfice des primes à la construction ne peut être cumulé avec l'avantage des prêts consentis par les sociétés du Crédit immobilier (loi Loucheur) pour favoriser la construction de locaux d'habitation.

Cette interdiction de cumul a été déjà signalée dans l'article de novembre dernier, relatif aux primes à la construction.

Ainsi les personnes n'ayant pas les capitaux nécessaires pour faire construire et obligées de faire appel aux sociétés de Crédit immobilier se trouvent exclues de l'avantage des primes à la construction, tandis que les personnes ayant les moyens voulus pour faire édifier ces locaux d'habitation se trouvent plus favorisées, puisqu'elles peuvent bénéficier de ces primes.

Il importe de signaler que cette interdiction du cumul ne s'applique pas aux prêts spéciaux pour la construction accordés par le Crédit Foncier de France, et l'intérêt que présentent les prêts de cet établissement financier s'en trouve accru de ce fait.

Donc les personnes désirant construire, agrandir ou achever des maisons d'habitations dans le cadre des dispositions relatives aux primes à la construction peuvent obtenir des avances du Crédit Foncier de France, alors qu'elles sont déjà admises au bénéfice des primes à la construction.

Le montant de ces avances est de 60 p. 100 maximum du coût des travaux donnant lieu à l'attribution des primes à la construction. Ce coût des travaux comprend les honoraires et frais accessoires, mais il n'est pas fait état de la valeur du terrain.

Ces crédits spéciaux pour la construction peuvent revêtir la forme d'avances à moyen terme et de prêts à long terme amortissables.

I. Avances à moyen terme.

— Les avances à moyen terme peuvent être des prêts à moyen terme ou des ouvertures de crédit.

1° PRÊTS A MOYEN TERME.

— Les prêts à moyen terme sont consentis par le Crédit Foncier de France.

Ils sont accordés aux personnes qui n'ont besoin des fonds qu'après l'exécution des travaux de construction.

Le montant en est remis à l'emprunteur lorsque les travaux sont terminés.

Il peut même lui être remis lorsque les travaux sont sur le point d'être achevés, mais alors une certaine somme peut être retenue provisoirement jusqu'à complet achèvement.

2° OUVERTURES DE CRÉDIT.

— Ces ouvertures de crédit sont consenties par le Sous-Comptoir des Entrepreneurs, qui est une filiale du Crédit Foncier de France, aux personnes qui ont besoin de fonds au cours de l'exécution des travaux de construction.

Dans ce cas, des versements successifs sont effectués entre les mains de l'emprunteur, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ces versements ont lieu suivant les usages du bâtiment et du Sous-Comptoir des Entrepreneurs.

3° DISPOSITIONS COMMUNES.

— Lorsque les fonds sont remis à l'emprunteur, qu'il s'agisse d'un prêt ou d'une ouverture de crédit, celui-ci souscrit des billets à ordre escomptables par la Banque de France, dont le montant global correspond au total des fonds qu'il a reçus.

Durée des avances. — Les prêts et les ouvertures de crédit sont consentis pour une durée de cinq ans au maximum.

À ce point de vue, l'emprunteur peut demander une avance non consolidable ou consolidable.

Les avances non consolidables conviennent aux emprunteurs qui estiment pouvoir rembourser l'avance dans le délai prévu, c'est-à-dire fixé au contrat.

Les avances consolidables peuvent être demandées par les emprunteurs qui désirent se réserver un délai de libération plus étendu. Il y a lieu au remplacement de l'avance à moyen terme lors de son expiration par un prêt à long terme amortissable. Cette faculté entraîne, pour les emprunteurs, un supplément du taux d'intérêt, comme on va le voir.

Taux d'intérêt. — Le taux d'intérêt est calculé en fonction du taux de l'escompte de la Banque de France et en suit les variations.

Pour les prêts et ouvertures de crédit non consolidables, le taux d'intérêt est égal au taux d'escompte de la Banque de France (2,50 p. 100 en octobre 1950) majoré de 2,05 p. 100, soit 4,55 p. 100.

Pour les prêts et ouvertures de crédit consolidables, le taux d'intérêt est égal au taux d'escompte de la Banque de France (2,50 p. 100) majoré de 2,65 p. 100, soit 5,15 p. 100.

Remboursement des avances. — Les prêts et ouvertures de crédit, il vient de l'être dit, sont consentis pour une durée de cinq ans.

Pendant la durée du contrat, seuls les intérêts sont payables par trimestre et d'avance ; ils ne portent que sur les sommes effectivement versées à l'emprunteur.

Le capital reçu par l'emprunteur est versé en une seule fois à l'expiration du contrat. Il peut, toutefois, être remboursé par anticipation, mais sans indemnité.

Commission d'engagement. — Une commission d'engagement est exigible sur le montant du prêt accordé ou sur la totalité du crédit ouvert à compter de la signature du contrat. Elle est fixée à 0,25 p. 100 l'an.

II. Prêts à long terme amortissables.

— Ces prêts sont consentis de deux façons par le Crédit Foncier.

Ils peuvent être accordés directement, dès l'origine, lorsque l'emprunteur désire commencer immédiatement l'amortissement de la somme empruntée.

Alors les fonds lui sont remis lorsque les travaux sont terminés, ou sur le point de l'être ; mais, dans ce dernier cas, une certaine somme peut être retenue par le Crédit Foncier jusqu'à complet achèvement des travaux.

Les prêts peuvent aussi être consentis à titre de consolidation, c'est-à-dire pour prendre la suite de prêts à moyen terme ou d'ouvertures de crédit antérieurement consentis.

DURÉE DU PRÊT.

— La durée du prêt est de trente ans au maximum.

Si le prêt à long terme est destiné à prendre la place d'un prêt à moyen terme ou d'une ouverture de crédit, la durée totale des deux opérations ne peut être supérieure à trente ans.

TAUX D'INTÉRÊT.

— Le taux d'intérêt est fixé en fonction du taux de revient des obligations du Crédit Foncier affectées au financement de ces travaux.

Ce taux est actuellement (décembre 1950) de 6,80 p. 100.

Pour les prêts de consolidation demandés dès l'origine, l'emprunteur est assuré de ne pas payer, pour le prêt amortissable, un intérêt supérieur à celui qui était pratiqué pour les prêts à long terme à la construction au moment où a été consentie l'avance à moyen terme initiale.

REMBOURSEMENT DU PRÊT.

— Le remboursement s'effectue par annuités égales, comprenant à la fois l'intérêt et une fraction du capital.

Ainsi, pour un prêt d'une durée de trente ans, au taux actuel de 6,80 p. 100, le montant de l'annuité à payer est de 7 fr. 857 par 100 francs empruntés.

Le payement de ces annuités a lieu par moitié, en deux fois l'an, à terme échu.

L'emprunteur peut, à tout moment, se libérer par anticipation ou effectuer des remboursements partiels.

III. Frais des demandes d'avances et de prêts.

— Les personnes désirant obtenir un prêt ou une ouverture de crédit doivent produire la lettre recommandée par laquelle le chef du Service départemental de l'Urbanisme et de l'Habitation leur a notifié la décision provisoire relative à l'octroi des primes à la construction.

Ces prêts et ouvertures de crédit sont consentis sur première hypothèque. L'estimation de la valeur des immeubles offerts en garantie donne lieu à des frais d'expertise calculés à raison de 0,30 p. 100 de la somme demandée, avec minimum de 3.000 francs et maximum de 30.000 francs.

Lorsque, après l'expertise, l'accord se fait sur la demande de prêt ou de crédit, les frais d'examen de titres présentés par l'emprunteur et les frais de réalisation du prêt sont de 1 p. 100 de la somme accordée à ce dernier jusqu'à 5 millions, avec minimum de 3.000 francs, pour les avances à moyen terme consolidables, et les prêts à long terme amortissables dès l'origine.

Pour les avances à moyen terme non consolidables, le droit de réalisation est de moitié de celui prévu ci-dessus pour les avances consolidables.

En cas de non-réalisation du prêt, le droit d'examen de titres est réduit de moitié.

Les frais d'acte notarié et d'hypothèque sont également à la charge des emprunteurs.

Indépendamment de la garantie hypothécaire exigée par le Crédit Foncier, le montant des primes à la construction est affecté de plein droit et à due concurrence au payement des intérêts ou annuités des ouvertures de crédit et des prêts.

L. CROUZATIER.

Le Chasseur Français N°648 Février 1951 Page 110