La propriété rurale

1° Valeur vénale.

— À l'occasion des transactions effectuées en 1950, on a remarqué que, très souvent, la valeur à l'hectare d'une terre nue se rapprochait sensiblement de celle d'une exploitation avec corps de ferme (1). Lorsqu'une différence apparaît, elle est généralement faible et entraîne une majoration, qui dépasse rarement 10 p. 100 ou correspond au maximum à la valeur de 3 hectares de terre lorsque les bâtiments sont en bon état, ou au contraire une moins-value qui peut atteindre 10 à 15 p. 100 lorsque les bâtiments sont vieux ou en mauvais état, comme c'est le cas dans un assez grand nombre de régions.

Exceptionnellement, on a relevé des majorations plus importantes dans les régions suivantes : 50 p. 100 en Alsace où la plupart des bâtiments sont de construction relativement récente, 20 à 30 p. 100 dans le Vaucluse, l'Hérault, le Gard, la Drôme, le Doubs (régions vinicoles ou de cultures fruitières et de petites exploitations).

Par contre, dans le Jura, la Haute-Savoie, l'Ain, l'Ardèche, l'Indre-et-Loire, l'Indre, la Loire, les bâtiments sont à peu près toujours une cause de moins-value ; cette moins-value atteint parfois 40 p. 100 en Bretagne et 50 p. 100 en Lozère.

Dans les départements du Nord (Nord, Pas-de-Calais, Somme, Oise), les bâtiments sont souvent vendus séparément, les terres étant données en location à plusieurs exploitants différents.

Ces constatations s'expliquent facilement : en France, les bâtiments d'exploitation agricole, dont l'âge moyen est de plus de cent ans, sont généralement en mauvais état : pour le propriétaire non exploitant, ils constituent une charge qui absorbe le plus souvent une grande partie des revenus du fermage. Pour le propriétaire exploitant, l'existence de bâtiments est souvent secondaire puisque l'on trouve plus d'acquéreurs qui cherchent à s'agrandir que d'acquéreurs qui cherchent à s'installer.

2° Valeur locative.

— Faible par rapport au taux de location des immeubles urbains, elle est essentiellement fonction de l'état des bâtiments.

Elle est nulle lorsque les bâtiments sont en mauvais état : c'est le cas le plus fréquent dans les régions pauvres : Plateau Central, Creuse, Aveyron, Corrèze, Côte-d’Or, et pour la plupart des exploitations de la Bretagne.

L'existence de bâtiments en bon état permet une majoration de 10 à 20 p. 100 de la valeur locative des terres.

L'augmentation ne dépasse 20 p. 100 que dans les régions riches ou de culture intensive : Beauce, Eure, départements du Nord de la France et de la Région parisienne, Vaucluse, Loir-et-Cher, et dans les pays de vignoble : Marne, Hérault, Exceptionnellement, elle atteint 50 p. 100 dans la plaine du Rhin et le Hardt.

3° Reprises de ferme.

— La « valeur de reprise » du cheptel atteint des prix très élevés, qui se rapprochent sensiblement de la valeur du capital foncier dans les régions riches, et représentent la moitié ou les deux tiers de ce capital dans les terres pauvres : 50.000 à 60.000 par hectare en Haute-Marne ; 60.000 à 80.000 en Côte-d'Or ; 60.000 à 100.000 dans la Marne ; 50.000 à 100.000 en Haute-Saône ; 70.000 à 140.000 dans les Hautes-Pyrénées ; 100.000 à 120.000 dans l'Eure-et-Loir ; 150.000 à 200.000 dans le Pas-de-Calais et les autres départements de la région du Nord.

À cette reprise du cheptel s'ajoute souvent, dans les départements du Nord et de la Région parisienne, un droit d'arrière-fumure qui atteint couramment 20.000 à 30.000 francs et peut aller jusqu'à 60.000 francs par hectare (Pas-de-Calais).

De plus, indépendamment de la valeur de prise du cheptel vif et mort et des arrière-fumures, un « droit de reprise » tend à s'instituer dont le montant est parfois élevé.

M. DUMANT.

(1) Voir Le Chasseur Français de janvier et février 1952

Le Chasseur Français N°661 Mars 1952 Page 167