Prêts des sociétés de crédit immobilier

La législation relative aux prêts des Sociétés de Crédit immobilier pour la construction, à laquelle nous avions consacré trois articles en 1949-1950-1951, a fait l'objet de nombreuses et importantes modifications.

I. Objet des prêts.

— Les Sociétés de Crédit immobilier ont pour rôle de lutter contre la crise du logement en accordant, sous certaines conditions, des prêts pour la création de nouveaux locaux d'habitation.

Leur activité se manifeste de quatre façons, dont l'une d'institution toute récente.

Elles peuvent accorder, en effet, des prêts :

— soit pour la construction de maisons d'habitation ;
— soit pour l'agrandissement de maisons existantes ;
— soit pour l'aménagement ou la modernisation de ces maisons ;
— soit, à titre exceptionnel, pour l'achat et la remise en état de maisons inoccupées.

a. Constructions nouvelles.

— Les logements financés à l'aide de prêts des Sociétés de Crédit immobilier doivent répondre aux caractéristiques ci-après suivant le type de logement adopté. Il convient de remarquer à ce sujet que le nombre de types de logements a été ramené de six à trois pour les prêts consentis aux particuliers.

Type II comprenant : chambre, salle de séjour, cuisine, salle d'eau, w.-c., dégagements, volumes de rangement ; surface du logement : 45 mètres carrés, pouvant être diminuée ou augmentée de 10 p. 100.

Type III comprenant : deux chambres, salle de séjour, cuisine, salle d'eau, w.-c., dégagements, volumes de rangement ; surface du logement : 57 mètres carrés, pouvant être diminuée de 5 p. 100 ou majorée de 10 p. 100.

Type IV comprenant : trois chambres, salle de séjour, cuisine, salle d'eau, w.-c., dégagements, volumes de rangement ; surface du logement : 68 mètres carrés, pouvant être diminuée de 5 p. 100 ou majorée de 10 p. 100.

Les logements de quatre pièces et au-dessus ne donnent lieu à l'attribution des prêts que si leur construction est justifiée par l'importance de la famille de l'emprunteur.

b. Agrandissement et aménagement de maisons.

— Les Sociétés de Crédit immobilier peuvent aussi accorder des prêts pour faciliter l'agrandissement de maisons d'habitation existantes, c'est-à-dire l'augmentation de leur surface d'habitation. Il faut que cet agrandissement soit justifié par la composition de la famille de l'emprunteur.

Des prêts peuvent être aussi accordés pour l'entretien, l'aménagement, la modernisation de maisons existantes.

Il est exigé alors que les travaux projetés présentent un intérêt indiscutable pour la sauvegarde de la maison.

Mais, qu'il s'agisse d'agrandissement ou d'aménagement, pour que le prêt puisse être accordé, il faut que la maison existante devant faire l'objet des travaux puisse, par son caractère, son importance et sa valeur, être jugée assimilable à une maison d'habitation à loyer modéré.

c. Acquisition et remise en état de maisons existantes.

— Les Sociétés de Crédit immobilier peuvent consentir aussi, à titre exceptionnel (ce caractère a été précédemment souligné), des prêts pour l'acquisition et la remise en état d'habitabilité de maisons inoccupées, situées dans les communes de moins de 2.000 habitants agglomérés au chef-lieu, destinées à devenir la résidence principale des emprunteurs.

II. Montant des prêts.

a. Construction de maisons.

— Pour la construction de maisons nouvelles, le montant du prêt est au maximum de 80 p. 100 du prix du terrain et du coût de la maison. Il est même porté à 90 p. 100 lorsque l'emprunteur est le père d'une famille de trois enfants, ou un pensionné de guerre au taux d'invalidité d'au moins 50 p. 100.

Toutefois l'application de ces maxima ne peut avoir pour effet de porter le montant du prêt à un chiffre, variable suivant le type de construction, qui est fixé comme suit :

Lorsque les constructions nouvelles comportent un nombre de pièces principales supérieur à quatre, le montant maximum fixé pour le type IV peut être majoré de 350.000 francs par pièce complémentaire au profit des chefs de famille ayant au moins quatre personnes à charge (ascendants ou descendants), dont trois enfants.

b. Agrandissement de maisons.

— Le maximum du prêt est de 300.000 francs par pièce nouvelle sans que le montant du prêt puisse cependant dépasser 750.000 francs, quel que soit le nombre de pièces principales nouvelles.

c. Aménagement de maisons.

— Pour l'aménagement et la modernisation de locaux d'habitation, le maximum du prêt est de 300.000 francs.

Ces deux sortes de prêts (agrandissement et aménagement) peuvent se cumuler s'il y a lieu.

d. Acquisition et remise en état.

— Les prêts pour l'aménagement et la remise en état de maisons existantes peuvent atteindre au maximum 80 ou 90 p. 100 du coût de l'opération dans la limite de 1 million. Sur ce montant, un quart doit être affecté à l'achat de la maison, trois quarts aux travaux de remise en état. Toutefois ces pourcentages peuvent être respectivement de 50 p. 100 pour l'acquisition et de 50 p. 100 pour les travaux de remise en état lorsque le montant du prêt ne dépasse pas 500.000 francs.

III. Prime d'assurance en cas de décès.

— En plus du prêt, la Société de Crédit immobilier avance à l'emprunteur le montant de la prime unique de l'assurance en cas de décès qu'elle lui fait souscrire pour garantir le remboursement du prêt. Le montant de cette prime unique, qui s'incorpore au montant du prêt, varie suivant l'âge de l'emprunteur, la durée et le montant du prêt. Dans le numéro du Chasseur Français du mois d'octobre 1951, nous avons inséré les tableaux de ces primes uniques simples ou incorporées. Ces tableaux n'ont subi depuis aucune modification.

Le deuxième tableau indique le tarif des primes uniques incorporées au prêt, c'est-à-dire dont la Société de Crédit immobilier fait l'avance à l'emprunteur et que celui-ci rembourse peu à peu à la Société, car l'annuité de remboursement comporte une fraction de cette prime.

Le premier tableau indique le tarif des primes uniques simples, c'est-à-dire dont l'emprunteur effectue lui-même le payement. Comme on le constatera par la comparaison des deux tableaux, le montant des primes uniques simples est moins élevé.

Si l'on s'en tient seulement à l'âge de l'emprunteur, on peut évaluer comme suit, très approximativement, le montant de la prime unique incorporée au prêt :

IV. Taux d'intérêt des prêts.

— Le taux d'intérêt des prêts est de 2,75 p. 100.

La loi du 21 juillet 1950 avait institué une réduction très sensible de ce taux d'intérêt déjà faible, surtout à l'époque actuelle où le loyer de l'argent est très élevé : ce taux avait été réduit, en effet, à 0,75 p. 100 pour les deux premières années du prêt et à 1,75 p. 100 pour les huit années suivantes.

Cette réduction du taux d'intérêt a été supprimée par la loi du 24 mai 1951 ; le taux d'intérêt est donc à nouveau de 2,75 p. 100 pendant la durée du prêt ; mais, pour compenser, cette loi a prévu une réduction d'annuité pendant les dix premières années du prêt comme on va le voir ci-après.

V. Remboursement des prêts.

— Le délai accordé pour le remboursement du prêt est de trente-cinq ans au maximum.

Le remboursement s'effectue par annuités, comprenant à la fois l'intérêt et le capital, sans que l'emprunteur puisse cependant avoir plus de soixante-cinq ans au moment du versement de la dernière annuité.

Mais l'annuité, au lieu d'être constante, comme autrefois, comporte chaque année, pendant les dix premières années, une réduction égale à 1 p. 100 du capital emprunté.

Cette réduction d'annuité est très appréciable, comme le démontrent les chiffres du tableau suivant, puisqu'elle est de 10.000 francs par an pendant dix ans, pour un capital emprunté de 1 million.

Observation importante.

— Les lecteurs qui nous consultent à ce sujet sont priés d'indiquer le canton de leur domicile, afin que nous puissions leur indiquer quelle est la Société de Crédit immobilier qui étend son activité sur leur région, et à laquelle ils pourront formuler leur demande de prêt.

Ces Sociétés sont des organismes créés par arrêtés ministériels et fonctionnant sous le contrôle constant de l'État, donc présentant toutes garanties.

L. CROUZATIER.

Le Chasseur Français N°662 Avril 1952 Page 237